Comment acheter ?

Qu’est-ce que l’indivision ?
Lorsque vous achetez un bien hors mariage, que ce soit avec votre concubin, des amis ou des parents, et que vous n’optez pas pour une formule spécifique (SCI, tontine), l’achat est considéré comme une indivision.

Cela signifie que deux ou plusieurs personnes (appelées « indivisaires ») deviennent propriétaires du même bien, à hauteur de leur participation. Notez que si les contributions de chacun ne sont pas spécifiées lors de l’acte d’acquisition, l’indivision sera considérée comme étant à parts égales.

Une fois le bien (par exemple un logement) acheté, chaque indivisaire a des droits sur la totalité du bien. Il est aussi solidaire de toutes les dépenses de fonctionnement du logement, et du remboursement du prêt contracté pour son achat.

Pourquoi est-ce risqué ?
L’indivision est une formule simple, du moins au niveau administratif. Mais juridiquement, elle est basée sur un principe assez contraignant : toutes les décisions concernant le bien doivent être prises à l’unanimité. Ce qui, en cas de désaccord, peut vite entraîner une situation bloquée.

D’autre part, le Code Civil le stipule clairement : « Nul n’est tenu de rester dans l’indivision ». Autrement dit, si l’un des indivisaires décide de mettre en vente le logement, l’autre (ou les autres) ne peut pas s’y opposer. Pour un achat dans le cadre d'un mariage, le divorce est nécessaire pour entraîner la mise en vente ; l’indivision, elle, rend possible la mise en vente au moindre litige.

Enfin, en cas de décès du concubin, l’autre n’a absolument aucun droit sur ses parts. Seuls les héritiers de celui-ci deviendront indivisaires, et pourront à leur tour décider de mettre en vente le logement à n’importe quel moment.


Une solution : la convention d’indivision
Pour remédier à cette instabilité, il existe heureusement une solution : signer une convention d’indivision chez le notaire. Cette convention, d’une durée indéterminée ou déterminée (maximum 5 ans), vous permet d’inscrire quelques sécurités qui, en cas de litige, de séparation ou de décès, protègeront votre concubin ou vous-même.

Il y est par exemple possible de prévoir que, en cas de décès, le concubin acquière les parts de l’autre et devienne le seul propriétaire du logement. Il est dès lors protégé de toute mise en vente du logement par les héritiers du concubin décédé.

La convention permet également de contourner le principe d’unanimité : les indivisaires peuvent nommer un gérant, et choisir dès le départ quelles décisions il pourra prendre seul, quelles décisions devront être prises à la majorité, à l’unanimité… Autant de clauses à prévoir pour éviter les problèmes qui pourraient se poser à l’avenir.


À savoir : Dans le cas d’une convention à durée déterminée, les indivisaires sont liés jusqu’à son terme. Dès lors, seul un juge peut, éventuellement, décider de mettre fin à l’indivision.