Le statut LMP
Est dit loueur en meublé professionnel celui qui, en nom propre ou à travers une société, est inscrit au registre du commerce et des sociétés pour cette activité et, soit perçoit de cette activité au moins 23 000 € de recettes TTC annuelles, soit retire de cette activité plus de 50 % de ses revenus déclarés.
Attention ! La déclaration d’existence doit être faite dans les 15 jours de début d’activité auprès de la chambre de commerce et d’industrie (imprimé P0 ou M0).
La particularité de la location meublée par rapport à une location nue provient du fait que dans le cadre du BIC, on tient une comptabilité dans laquelle peuvent être déduits les amortissements des parties mobilières et immobilières des biens, les frais d’acquisition et la charge financière de l’opération.
Cependant, compte tenu d’une règle fiscale particulière (art. 39C du CGI), les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal mais serviront à annuler des résultats fiscaux positifs futurs.
Quand l'acquisition d'une location meublée est financée par un prêt, on observe généralement, en LMP, trois périodes successives :
- La première, très courte (de 0 à 3 à 4 ans), pendant laquelle un déficit est généré par la déduction de la charge financière et des autres charges, hors amortissements.
- La deuxième, longue et se poursuivant bien au-delà de la fin de remboursement du prêt, pendant laquelle le résultat fiscal est nul, et par conséquent il y a une absence d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. C’est ce qui permet de considérer souvent le LMP comme une bonne source de compléments de revenu à la retraite.
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La troisième enfin, pendant laquelle le résultat fiscal redevenant positif après épuisement des intérêts d’emprunt et des amortissements, l'opération redevient soumise à l'impôt.
Le statut LMNP
Est dit loueur en meublé non professionnel, celui qui, dans le même cadre matériel de location ne répond pas aux exigences du LMP. Aucune inscription au registre du commerce n’est requise.
Attention ! La déclaration d’existence doit être faite dans les 15 jours de début d’activité auprès du centre des impôts du bien (imprimé P0 ou M0).
L’exploitation peut se faire sous deux statuts :
- Le micro-BIC
Le revenu fiscal de l’opération se calcule en pratiquant un abattement de 71 % sur les recettes de l’opération ; à noter que sont exclus de ce régime les contribuables ayant opté pour l’assujettissement à la TVA pour cette opération.
- Le régime du réel
Est tenue une comptabilité du même type que pour le LMP.
Avec une contrainte particulière : les déficits constatés ne sont imputables que sur des revenus de même nature (BIC non professionnel) sur l’année ou les 5 années suivantes.
La conséquence pratique au niveau fiscal du LMNP, c’est que par les mécanismes de la déduction des intérêts d’emprunt et de la limitation de l’utilisation année par année des amortissements jusqu’au résultat fiscal nul, les recettes ne seront soumises ni à impôt sur le revenu, ni à prélèvements sociaux pendant de très nombreuses années.
Taxes, impôts et cotisations grevant les deux statuts
En LMNP : taxation à la plus-value immobilière des particuliers. Taux libératoire de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux. Abattement de 10 % par an sur la plus-value au-delà de la 5e année de détention. Par conséquent, à garder plutôt sur le long terme.
En LMP : régime des plus-values professionnelles des petites entreprises. Sous réserve d’une durée d’exploitation au moins égale à 5 ans et d’un montant de recettes annuelles TTC d’au plus 250 000 €, exonération totale de plus-value.
Le propriétaire du bien est assujetti à la taxe foncière, quelque soit le statut choisi.
Le propriétaire du bien exploité en BIC (location meublée professionnelle ou non professionnelle) est normalement assujetti à la taxe professionnelle.
Le Conseil d’Etat a jugé que si le loueur loue lui-même à une structure qui pratique une sous-location, c’est cette dernière structure qui doit être assujettie et non le propriétaire qui n’a pas apporté à cette exploitation de prestations intellectuelles.
