Obligations et droits du bailleur
Vérifiez que le locataire possède des revenus équivalent à trois fois le montant du loyer :
Le bailleur doit s'assurer de la solvabilité de son locataire pour limiter les risques d'impayés de loyers. La pratique la plus courante est de demander des revenus équivalents à trois fois la quittance, c'est-à-dire le montant du loyer et des charges. Mais la tension actuelle du marché locatif accompagnée d'une hausse des loyers fait que certains propriétaires exigent un revenu net mensuel égal à 4 fois le montant du loyer hors charges.
Le bailleur peut demander plusieurs justificatifs :
- les trois derniers bulletins de salaire
- l'attestation de l'employeur
- le contrat de travail
- l'avis d'imposition, notamment pour les professions libérales et les gérants de société
- si le futur bail doit être signé par des concubins ou par des personnes ayant conclu un PACS, le propriétaire peut demander à chacun de fournir ces mêmes justificatifs
- exiger la caution d'une tierce personne, respectant aussi la règle des trois ou quatre revenus ou celle d'une banque
- la réclamation des dernières quittances du logement précédent
- il peut téléphoner à l'ancien propriétaire pour juger de la fiabilité des paiements
- un dépôt de garantie de deux mois de loyers hors charges restituables en fin de bail si aucun accident n'est survenu
Ce que vous ne pouvez pas demander
Certaines pratiques sont totalement interdites par la loi.
- La discrimination, quelle que soit sa forme (origine, sexe, situation de famille, état de santé, moeurs, opinions politiques, activités syndicales, race ou religion) est sévèrement réprimée par le Code Pénal (articles 225-1 et 2).
- Il est prohibé de demander au banquier du locataire des éléments d'information sur son compte, d'exiger les revenus bancaires de son futur locataire ou de l'obliger à prendre une assurance pour se garantir contre les accidents de la vie.
Les mentions obligatoires et interdites du contrat :
La forme du contrat
Le contrat doit être écrit, établi par le bailleur privé, un professionnel ou un notaire. Si le propriétaire établi lui-même le bail, il ne peut exiger du locataire le versement d'une rémunération. Si c'est un professionnel qui rédige le contrat, les honoraires sont partagés entre les deux parties.
Le contrat doit être rédigé de la manière la plus précise possible. Certaines clauses sont obligatoires, d'autres facultatives mais vivement conseillées, et d'autres interdites.
Les mentions obligatoires
En tant que bailleur, la loi du 6 juillet 1989, vous impose de faire figurer un certain nombre de mentions dans le bail :
- le nom du bailleur et son domicile (ou ceux de son mandataire)
- la date de prise d'effet ( le jour de la signature ou une date postérieure)
- la durée du bail (au minimum trois ans)
- la description du logement et de ses annexes (garage, jardin, cave)
- le montant du loyer hors charges
- les modalités de paiement (mensuelles, trimestrielles)
- la destination du local à usage d'habitation ou à usage mixte.
Les mentions prohibées
la loi vous interdit de faire figurer certaines mentions dans le contrat de bail :
- le prélèvement automatique du loyer
- la résiliation de plein droit du bail pour une autre raison que le non-paiement du loyer ou des charges
- l'interdiction d'avoir des animaux familiers non dangereux
- l'interdiction d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle (Pour autant, le locataire ne doit pas transformer son logement en officine politique ou en lieu de culte).
Le cas de la création d'entreprise
Le bailleur ne peut s'opposer à ce que son locataire créant son entreprise, domicilie, pendant deux ans, le siège administratif de sa société dans son logement (Loi du 21/12/1984 modifiée par celle du 11/02/1994, article 17). Le locataire doit néanmoins avertir son propriétaire.
La pratique de certaines professions
Par ailleurs, face à certains types de travail (assistante maternelle) ou télétravail, effectués dans un local d'habitation à "usage bourgeois", les juges se montrent de plus en plus tolérants :
"L'exercice de l'activité d'assistante maternelle n'est pas jugé contraire à la destination à usage exclusif d'habitation d'un logement" (Cass. Civ. 3è ch, du 17/05/1997) et "le fait d'introduire ordinateur et photocopieuse ne permet pas de considérer que les locaux sont utilisés pour autant à usage professionnel" (Cass. Civ, du 20/06/1995).
Conseils et astuces
Il est normal , pour un propriétaire, de s'entourer de garanties. Encore faut-il les consigner clairement :
- si vous demandez la caution d'une tierce personne, n'oubliez pas de la faire signer le jour de la signature du bail, de lui faire écrire la somme garantie en chiffres et en lettres et de lui remettre un exemplaire du bail. Faute de quoi, le cautionnement sera nul
- lors du contrat, soyez le plus précis possible et n'hésitez pas à ajouter des clauses facultatives telle que celle de l'indexation du loyer qui n'est possible que si le bail le prévoit expressément ou celle de pénalités de retard sur les sommes dues.
