Pour éviter et gérer les situations conflictuelles entre propriétaire et locataire, ouvrez l’œil lorsque vous visitez les lieux. Pensez à lire très attentivement votre bail.
Malgré les précautions, il peut arriver que le locataire découvre plus tard des vices cachés, ou que le propriétaire soit face à un locataire peu scrupuleux. Un recours en justice est alors possible.
Les litiges les plus fréquents
Les mésententes se concentrent à chaque stade de vie du contrat de bail :
- Dès la signature du contrat de bail : cette procédure coïncide avec le moment où l’état des lieux entrant sera établi. Cette étape est un élément essentiel du contrat puisqu’il est une « photographie » du logement avant que le locataire n’en prenne possession. A sa sortie, toute dégradation sera facturée. Malheureusement, le locataire, euphorique et empressé de signer son bail manque de vigilance et « passe » sur des détails qu’il omet de signaler.
- Pendant la durée du bail : les difficultés qui apparaissent le plus souvent tiennent au non paiement des loyers ; à l’état incorrect de votre intérieur (fuite de gaz, robinetterie défaillante, travaux de peinture…), à la mauvaise répartition des charges locative (trop élevée pour le locataire, ou trop faibles pour le bailleur) et à leur régularisation nécessaire, à l’augmentation du loyer jugée arbitraire par le locataire…
- La fin du contrat : elle pause souvent le problème de savoir si le droit de résilier pour le locataire ou le bailleur est exercé dans les règles ; celui de savoir si la caution est justement retenue par le bailleur au regard de l’état des lieux sortant…
Tout au long du contrat, tâchez d’échapper aux différends. Pour cela soyez attentif aux moindres détails. En cas d’altercation, privilégiez le dialogue et les accords à l’amiable. Si cela ne suffit plus, tournez-vous vers la commission des recours locatifs.
Avant tout : Bien lire son bail
Pour que la moindre broutille ne devienne source de conflit, le mieux est encore de se référer à ce que dit le contrat de bail. En effet, ce document lie juridiquement le propriétaire à son locataire. Et par l’effet de la signature de ce pacte, chacun des protagonistes va assumer des obligations envers l’autre. La violation de l’une de ses obligations par l’un ou par l’autre va permettre à celui qui en souffre de demander à celui qui est défaillant de respecter les termes du contrat.
La plupart des contrats de bail signés sont des contrats-type, c’est-à-dire préétablit qui reprennent en tous points les dispositions de la loi. Cette dernière, en terme de travaux, identifie qui du locataire ou du bailleur devra assumer les diverses réparations dans le logement et détaille le maximum de situations propices aux litiges.
Si le litige persiste : saisir la commission des recours locatifs
Instituée par la loi du 6 juillet 1989, cette commission règle, par le biais de la médiation, les litiges locatifs du secteur privé et du secteur social avant toute action judiciaire. Présente dans chaque département cette procédure est gratuite. Elle ne concerne que les baux de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale).
Composée de professionnels du logement, la commission écoute les parties en présence. Si celles-ci arrive à un accord, les termes de la conciliation sont consignés par écrit et les parties signataires doivent le respecter. Inversement, si les parties ne s’entendent pas, le tribunal d’instance peut être saisi par les parties.
La saisine de la Commission des recours locatif est un préalable obligatoire avant de s’en remettre au tribunal. Vous pouvez donc faire appel à cette instance dans les cas suivant : lorsque le litige porte sur le renouvellement du contrat de bail avec un désaccord portant sur le nouveau montant du loyer (sauf renouvellement du montant du loyer d’un logement HLM) et lorsque le logement n’est pas conforme aux exigences actuelles de décence.
Dans toutes autres situations (état des lieux, charges locatives, réparations, dépôt de garantie…) la saisine de la commission est facultative, et le litige peut être connu du tribunal directement.
