Achat immobilier : première acquisition : neuf ou ancien ?

Prix : un prix immobilier peut en cacher un autre !

L'ancien moins cher que le neuf...
À consulter les listes d'annonces immo, on parvient à une conclusion implacable : à l’achat, le neuf est plus cher que l’ancien ! En effet, bien que la différence varie selon le type de bien, le prix d’un logement neuf est de 15 à 20 % plus élevé.


... mais des frais en plus par rapport à l'ancien !
Mais ne nous y trompons pas. L’ancien engendre d’autres frais, qu’il est important de prendre en compte :

• Le coût d’entretien est plus élevé. Sachez que le vendeur doit vous informer des dépenses d’entretien ; dans le cas d’un appartement, consultez le carnet d’entretien de l’immeuble.
• Une grande consommation d’énergie. Bénéficiant en général d’une moins bonne isolation thermique, les logements anciens consomment jusqu’à deux fois plus, en chauffage notamment, que les logements neufs.
• Des frais d’acquisition (notaires et taxes) plus conséquents : ils sont de 2 à 3 % pour un logement neuf (hors TVA) selon le nombre de logements du programme immobilier concerné, contre 7 à 8 % pour l’ancien selon les formalités, vérifications et frais engagés par le notaire.

Financement : pas de réelle différence entre le neuf et l'ancien

Que ce soit pour le pour le neuf ou l’ancien, différents types de prêts s’offrent à vous. La distinction s’opère seulement selon le projet d’occupation du logement.  

Le bien acheté sera votre résidence principale ?
Vous aurez droit au prêt à taux zéro, le plus intéressant, et qui peut se combiner avec d’autres types de prêts comme le PAS (Prêt à l’accession sociale), le Prêt « Accession-Action Logement » (si vous êtes salarié d’une entreprise de plus de 10 personnes), le PEL (Plan d’épargne logement), le PC (Prêt conventionné) et les prêts bancaires classiques. 


Il s’agit d’un investissement locatif ?
Vous ne pourrez prétendre au prêt à taux zéro, mais pourrez contracter un PEL, un PC et, bien sûr, les différents prêts bancaires classiques.

Fiscalité : TVA à 5,5 % et crédit d’impôts pour l’ancien

La différence entre neuf et ancien réside principalement dans les avantages fiscaux. Pour encourager les acquisitions, plusieurs mesures diffèrent selon la nature du logement. Voici les principales.

Pour les logements neufs
Vous serez exonérés de taxe foncière pendant 2 ans.
Si vous mettez en location pour une durée minimale de 9 ans, vous pouvez bénéficier d'une réduction d'impôt grâce à la loi Scellier


Pour les logements anciens
Vous pouvez notamment effectuer des travaux (agrandissement, rénovation, mises aux normes) en bénéficiant d’une TVA à 5,5 %.

La vraie question : quel choix de vie ?

Si les programmes de construction de logements neufs se multiplient dans toutes les régions, leur prix reste souvent élevé et la durée d’attente est longue. Dans les grandes agglomérations, où ces programmes sont plus rares et plus chers, l’ancien reste une solution préférable. Les logements anciens ont l’avantage majeur de se trouver dans tous les quartiers : en cherchant, vous pourrez trouver en centre-ville à un prix raisonnable, avec surtout une meilleure valorisation au fil des ans. Les travaux que vous pourrez effectuer contribueront à cette valorisation.

Si vous souhaitez vous éloigner des grandes agglomérations, en revanche, vous pouvez toujours trouver des biens neufs non-surcotés, et bénéficier ainsi d’une tranquillité, d’un confort et d’un équipement aux normes que l’ancien ne pourra pas forcément vous offrir.

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