Le viager, redécouvrez ce mode de transaction oublié

Le principe du viager

Le plus souvent pratiqué lors de transactions immobilières, la vente en viager peut être considérée comme un achat à crédit. Le vendeur cède son bien à un acquéreur en contrepartie de quoi ce dernier s’engage à lui verser une rente et ce jusqu’à la mort du vendeur. Comme toute transaction immobilière, la vente fait l'objet d’une signature de contrat devant notaire.

L’immobilier n’est pas le seul secteur où l’on peut pratiquer la vente en viager. Tout bien mobilier ou immobilier peut faire l’objet d’une telle transaction. Mais l’intérêt principal étant de ne pas contracter de crédit et de pouvoir acheter un bien avec un apport réduit, ce type de transaction se limite le plus souvent à l’immobilier.

Un peu d'histoire

La vente en viager existe depuis des siècles. Elle était déjà pratiquée par des sociétés antiques où elle servait de système de retraite pour les paysans ou les commerçants sans héritier. Le mot viager vient du vieux français « viage » qui signifiait « durée de la vie. »

Un peu de vocabulaire

Il existe un vocabulaire spécifique au viager. Voici quelques termes que vous êtes susceptible de rencontrer si ce type de transaction vous intéresse.

Crédirentier : désigne le bénéficiaire du crédit de la rente, autrement dit le vendeur du bien. Le ou les crédirentiers peuvent aussi être désignés par le terme "tête".

Débirentier : désigne l’acheteur du bien qui est par là même débiteur de la rente.

Bouquet : somme versée par le débirentier le jour de la signature de l’acte notarié. À noter que cette somme ne peut provenir que des fonds propres du l’acquéreur puisque les banques ne prêtent pas pour les achats en viager.

Rente viagère : somme que le débirentier s’est engagé à verser jusqu’à la mort du vendeur. Elle est indexée sur un indice spécifique publié par l’INSEE.

Clause résolutoire : elle protège le vendeur en lui permettant de rompre le contrat en cas de défaut de paiement de la part du débirentier. Dans ce cas, ce dernier perdra toutes les sommes engagées (bouquet et rentes versées jusque-là).

Les différents types de vente en viager

Dans tous les cas le débirentier est immédiatement propriétaire du bien. Mais selon le type de vente en viager ses droits sur son nouveau bien varient.

Viager occupé

C’est le cas le plus courant. Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le crédirentier conserve son droit d’usage et d’habitation du bien jusqu’à son décès où jusqu’à ce qu’il y renonce. Le vendeur continu d’occuper son ancien bien et perçoit la rente du débirentier en complément de revenu.

Viager libre

Beaucoup plus rare, le viager libre est particulièrement prisé par les acquéreurs. En effet, cette formule leur permet de jouir de leur bien immobilier dès la signature du contrat de vente. Le débirentier peut dès lors occuper le bien ou encore le proposer à la location.

Viager semi-occupé

Ce cas est extrêmement rare, il s’applique pour les biens comprenant deux logements. Dans ce cas, le crédirentier conserve son droit d’usage et d’habitation sur une partie du bien tandis que l’autre partie est à la disposition du nouveau propriétaire.

Viager à terme

Contrairement à toutes les autres formes de vente en viager, la durée de versement des rentes en définie au moment de la signature du contrat. L’acquéreur sait combien va lui coûter son investissement. L’inconnue réside dans la date de libération du bien qui survient à la mort du crédirentier ou à la date fixée au préalable pour la fin du versement des rentes.

Les risques

Pour le vendeur

Si le débirentier est reconnu en état de surendettement, la clause résolutoire ne s’applique plus. Ce qui signifie que le contrat n’est pas rompu alors que le crédirentier ne perçoit plus d’argent. En effet, la dénonciation d’un contrat de viager peut s’avérer compliquée.

De plus si l’acquéreur meurt avant le vendeur, sa dette est transmise à ses héritiers que le vendeur ne connaît pas et qui peuvent ne pas être solvables.

Pour l'acheteur

Le risque réside dans l’aléa du décès du crédirentier. En effet, il est arrivé que le vendeur d’un bien en viager vive suffisamment vieux pour toucher plus que la valeur de son bien, l’acquéreur étant ainsi amené à payer un bien au-dessus des prix du marché sans pouvoir l’habiter ou le louer. Ce fut le cas du notaire de Jeanne Calment, la célèbre doyenne de l’humanité. Il avait signé un contrat de vente en viager avec sa cliente alors déjà âgée de 90 ans. Mais comme chacun sait, elle est morte 32 ans plus tard obligeant le débirentier à payer deux fois la valeur du bien.

Une transaction en viager constitue une prise de risque mais également parfois un problème moral. En effet, il s’agit de parier sur la durée de vie du vendeur qui si elle est longue fera faire une très mauvaise affaire à l’acquéreur. Cependant, il existe aujourd’hui des barèmes limitant le prix de vente maximal via une vente en viager.

Les avantages

Pour le vendeur

Il perçoit un revenu régulier qui lui assure un complément de retraite jusqu’à la fin de ses jours. Il bénéficie également d’un abattement fiscal sur sa rente viagère.

Pour l'acquéreur

La vente en viager permet d’acquérir un bien avec un petit apport et parfois à moindre coût (selon la durée de vue du crédirentier). Elle permet également de ne pas contracter de prêt immobilier, ce qui est inenvisageable pour la plupart des acheteurs lorsqu’il s’agit d’immobilier. Et sans prêt pas de frais de dossier ni d’intérêts à rembourser. Enfin, les réparations et entretiens courants du logement ainsi que le paiement de la taxe d'habitation et des factures d'énergie restent à la charge du crédirentier sauf s'il libère totalement le bien vendu. La taxe foncière quant à elle est à la charge du débirentier.

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