Concevoir son projet d'achat

En pratique...

Ce contrat est signé entre un vendeur que l'on nomme le crédirentier, et un acheteur que l'on nomme le débirentier. Il peut comprendre ou non un "bouquet", versement au comptant d'un capital par l'acheteur au vendeur, mais il compte toujours une rente viagère, versée par le débirentier au crédirentier jusqu'à ce que ce dernier décède.


En chiffres...

D'après LesEchos.fr (20 septembre 2010) :

• 12 000 vendeurs en viager sont actuellement à la recherche d'un acheteur ;
• 5 000 ventes en viagers sont comptabilisées par an ;
• Parce que les vendeurs en viager ont tendance à demander une rente trop élevée, on constate une augmentation du nombre de vendeur, par opposition à une stagnation du nombre d'acheteurs potentiels ;
• 75 % des plus de 60 ans sont propriétaires d'au moins un bien immobilier (soit 7 millions de foyers retraités) ;
• La valeur moyenne de ces biens immobiliers est estimée à 250 000 euros ; elle peut grimper jusqu'à 380 000 euros s'ils sont situés en bord de mer. 
  

Le viager occupé
C'est de loin le cas le plus fréquent : le crédirentier conserve son droit d'usage et d'habitation pendant toute sa vie ou pendant une durée déterminée. Il continue à payer la taxe d’habitation et une partie de l’impôt foncier (le débirentier réglant lui, l’assurance du bien ou les gros travaux par exemple).
Le crédirentier peut décider d’occuper lui-même les lieux ou les mettre en location (et percevoir des loyers). Quoi qu’il arrive, il doit jouir du logement « en bon père de famille ».
Le crédirentier peut finalement choisir de renoncer à ce droit d’usage et d’habitation, le débirentier récupérant la jouissance du bien en contrepartie d'une majoration de la rente.
Il faut savoir que les rentes sont plus faibles que pour un viager libre.


Le viager libre
Le crédirentier perd le droit d’usage et d’habitation de son bien dès la signature de l'acte de vente. Il ne paie plus l’impôt foncier ni taxe d’habitation. Le débirentier peut décider d'occuper les lieux ou de les mettre en location.
Les avantages de cette solution pour l’acheteur : c’est l’option idéale puisqu'il peut habiter immédiatement les lieux. Pour le vendeur : le prix de vente et le montant la rente sont plus élevés ; si le bien était loué, cette solution évite les impayés et tous les tracas liés à la gestion locative.

Le bouquet
Le bouquet désigne un capital versé par l'acheteur lors de la signature de la vente. Il n'est pas obligatoire mais très courant dans les faits. Il constitue en effet une garantie pour le vendeur, en cas de non paiement des rentes. Son montant est fixé librement entre les deux parties.
Deux règles générales prévalent cependant : plus le bouquet est élevé, moins les rentes sont importantes ; il ne dépasse normalement pas 30 % de la valeur du bien.


Les rentes

Le montant de la rente viagère se détermine en fonction de plusieurs critères :

• La valeur du logement

L'estimation est faite soit à l'amiable, soit par un expert et détermine la valeur vénale du bien.
Pour un viager "libre", le prix est fixé en fonction de la valeur d'un logement vendu libre.
Pour un viager "occupé", la valeur suit la même décote qu'un logement classique vendu occupé, de l'ordre de 20 à 30 %.

• L'espérance de vie du vendeur

Plus l'espérance de vie du crédirentier est longue, moins la rente est élevée. Et à l'inverse, plus elle est faible, plus la rente est importante.
Attention, les tables de mortalité restent très générales et sont souvent périmées. C'est pourquoi les professionnels les pondèrent en fonction de plusieurs critères : profession, lieu de résidence, mode de vie.

• Le taux de rendement

Pour que chaque partie au contrat trouve son compte en dehors de toute spéculation, le taux de rendement doit être calculé en fonction du loyer que le bien est susceptible de rapporter, entre 4 et 5 % pour un viager "libre".


L'indexation de la rente
Une fois la rente viagère déterminée, son montant est fixé. Il peut être indexé, le plus souvent sur l'indice Insee du prix à la consommation . L'indexation se fait chaque année, à la date anniversaire du contrat.


Une rente simple, réversible ou réductible ?
Enfin, la rente peut être versée sur une tête (le décès éteint son paiement), ou sur plusieurs têtes, conjointement ou successivement. Elle est alors dite "réversible" et peut l'être en totalité ou en partie.
La rente peut aussi être "réductible", c'est-à-dire que son montant sera réduit après le décès de chacune des "têtes".

Elles s'apparentent à celles d'une vente classique :

• rédaction d'un avant-contrat (>> en savoir plus sur les avant-contrats) ;
• signature chez le notaire (>> en savoir plus sur la signature de l'acte de vente définitif) ;
• publication à la conservation des hypothèques. Les frais incombent, sauf stipulation contraire, à l'acquéreur et sont calculés sur la valeur du bien.

* Acheter un bouquet n'est pas obligatoire mais vivement recommandé car il induit le versement d'une rente moins élevée. Il peut se financer par un prêt d'épargne-logement.

* Prenez en compte que le versement de la rente peut durer longtemps. Mieux vaut donc ne pas être "étranglé" en trésorerie.

* Sachez qu'en cas de retard du paiement de la rente, une majoration est prévue : de 3 à 5 points de plus que le taux d'intérêt légal.

* Il est conseillé de souscrire une assurance décès-invalidité pour éviter de laisser la dette ... vos héritiers.