Avant-contrat : compromis ou promesse de vente ?

Un engagement unilatéral du vendeur
La promesse de vente vous engage, vous et vous seul, en tant que vendeur. D'où son appellation complète : promesse unilatérale de vente. Dans cet avant-contrat, vous promettez que vous ne vendrez votre bien immobilier qu'à l'acquéreur désigné.

L'acheteur potentiel n'est, quant à lui, pas tenu par la promesse de vente. Vous fixez avec lui, d’un commun accord, le délai dit « d'option », dans le cadre de l'avant-contrat. Lorsque ce délai prend fin, l'acquéreur peut alors décider d'acheter… ou non. Seule obligation pour lui : verser une indemnité d'immobilisation (environ 10 % du prix), au moment de la signature de la promesse de vente.

L’acquéreur accepte l’achat
Si l'acquéreur lève l'option, il accepte d’acheter le bien. La vente immobilière se réalise et le transfert de propriété est effectif.
Le vendeur ne peut théoriquement pas la refuser. Toutefois, la récente jurisprudence semble plus tolérante. Le juge accepte de plus en plus souvent que le vendeur change d'avis, contre le simple paiement d'une indemnité.
Pour autant, n'oubliez pas que vous êtes contractuellement engagé par la promesse de vente, et que vous devez normalement vous y tenir.

L’acquéreur refuse l’achat
Si l'acheteur ne lève pas l'option, la promesse de vente est alors considérée comme caduque. Il perd le montant de l'indemnité d'immobilisation qui vous revient, à vous le vendeur. Vous pouvez alors recommencer vos démarches de vente, sans risquer de sanctions judiciaires ou financières.

Bon à savoir

La promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, aux frais de l’acheteur (125 €).

L'enregistrement doit être fait :

• dans le mois suivant la signature si l'avant-contrat est un acte notarié ;
• et dans les 10 jours si c'est un acte sous seing privé.

Un engagement ferme
Le compromis de vente est plus contraignant pour les deux parties. En effet, il s’agit, en réalité, d’un contrat de vente avec des effets retardés. Autrement dit, l'acheteur et le vendeur s'engagent dans le cadre de cette vente immobilière de manière ferme et définitive. Pour autant, le transfert de propriété n'a lieu qu'une fois l'acte authentique signé chez le notaire.

Signer un compromis de vente a donc pour effet de vous obliger, ainsi que l'acquéreur, à aller effectuer la vente devant notaire à la date convenue dans l'avant-contrat. Si l'un de vous refuse de signer l'acte authentique, l'autre peut porter l'affaire en justice. Le juge constate alors la vente.

Il existe une exception à cet engagement. Le compromis de vente peut préciser que les parties renouvellent leur consentement devant notaire le jour de la signature de l'acte authentique. Dans ce cas, l'avant-contrat ne vaut pas vente. Si le vendeur ou l’acheteur ne poursuit pas la vente immobilière, l’autre ne pourra alors obtenir que des indemnités, éventuellement.

Compromis de vente : une assurance pour le vendeur
L'avantage du compromis de vente est que vous êtes sûr, en tant que vendeur, de l'engagement de l'acquéreur. Il n'y a pas, a priori, de risque qu'il revienne sur sa parole, et que vous deviez recommencer les démarches.
Toutefois, cet engagement peut paraître trop contraignant pour certains. Il est alors possible d'intégrer une clause de dédit à l'avant-contrat. Cette clause vous permet, à vous ou à l’acheteur, de revenir sur votre engagement dans certains cas.

Le compromis de vente n'a pas besoin d'être enregistré. Cependant, lors de la signature, l'acquéreur doit vous verser un dépôt de garantie de 5 à 10 % du montant. Cette somme est déduite du prix de vente.

Qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente, l'avant-contrat, bien que non obligatoire, est fortement recommandé. Ce document contient des engagements précis et est généralement repris dans l'acte de vente.

Pour la rédaction, vous pouvez :

• le rédiger en accord avec l’acheteur ;
• ou faire appel à un professionnel.

L'engagement est important. Il est conseillé de faire appel à un professionnel – notaire ou agent immobilier - pour rédiger l'avant-contrat. Les frais de rédaction sont compris dans la commission de l'agent immobilier et dans les émoluments du notaire.