Dossier : La parfaite annonce immobilière
Jusqu'au premier août 2015, les loyers étaient fixés relativement librement quelle que soit la zone dans laquelle ils se trouvaient. Mais depuis l'entrée en vigueur de la mesure d'encadrement des loyers de la loi Alur, ce n'est plus le cas. Les propriétaires de logements en région parisienne sont désormais encadrés par la loi lorsqu'il s'agit de fixer un loyer. Une petite révolution, même si pour le moment, les autres régions ne sont pas concernées.
Mais dans les faits, cette « liberté » est contrainte par la loi de l’offre et de la demande. En effet, fixer un loyer beaucoup plus élevé que ceux des locations similaires serait totalement contreproductif. Sachez aussi que puisqu’aucune réglementation ne vient contraindre les loyers (sauf à Paris), le locataire a tout-à-fait le droit de le négocier avec vous lors de la signature du bail, même si cette pratique est plutôt rare.
Mais vous pourriez aussi être contraint dans la fixation du montant du loyer si vous avez profité de certaines mesures de défiscalisation. C’est par exemple le cas dans le cadres des dispositifs Scellier, Robien et Borloo, ou encore d’un conventionnement du logement avec l’ANAH.
Un loyer juste vous permettra de trouver plus facilement un locataire. Voici quelques critères sur lesquels vous appuyer.
Dans les grandes villes, les loyers sont bien sûr plus élevés que dans une ville moyenne ou qu’en milieu rural.
Le niveau de confort offert par votre logement sera un critère déterminant. Appartement refait à neuf, distribution fonctionnelle des pièces… autant de raisons d’augmenter le montant d’un loyer.
La surface habitable correspond à celle du sol, sans les escaliers, les murs, et les embrasures de portes. Evidemment, plus elle est importante, plus le loyer sera élevé.
La présence d’un ascenseur, d’un gardien, d'un concierge ou encore d'un interphone, joueront en faveur d’un loyer à la hausse.
Un logement bien isolé et présentant une étiquette de consommation énergétique de niveau A, permettra au locataire de réaliser des économies d’énergie et aura donc un loyer plus élevé.
Si vous souhaitez trouver un locataire rapidement, ne soyez pas trop gourmand. Même si vous attachez une grande valeur à votre bien, il est plus sage de vous aligner sur les prix du marché.
Jetez un œil à nos annonces immobilières pour comparer les loyers des logements similaires au vôtre.
Afin de garantir vos revenus, prévoyez dans votre contrat de location une clause indiquant les conditions de révision du loyer. Cette révision se fait annuellement en cours de bail, à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année de contrat (loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 - article 17 d). En l’absence d’une clause de révision, le loyer restera le même pendant toute la durée du bail.
La clause de révision s’applique selon le dernier indice de référence des loyers à la date de la signature du contrat de location. Cet indice est publié par l’INSEE et constitue une limite à l’augmentation du loyer.
Lors du renouvellement du bail, si vous estimez que le loyer est « sensiblement inférieur à ce qu'il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables » (Article17 c de la Loi de 1989), vous pouvez procéder à une réévaluation.
Vous devrez alors :
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A.VEROT