Préparer la vente

Commencez par parcourir la presse spécialisée, afin de vous assurer que le moment pour vendre est bien choisi.
Si oui, rendez-vous sur Internet, et notamment sur ParuVendu.fr : vous vous ferez une première idée des prix actuellement pratiqués en consultant les petites annonces de biens similaires.
N'hésitez pas à jouer vous-même à l'acheteur sur un bien proche du vôtre, afin de voir quel prix vous mettriez.
Pour finir, vous pouvez rapprocher vos observations des études de prix du marché proposés par exemple par les Notaires de France ou demander conseil à une agence immobilière.
Vous disposez dorénavant d’une échelle de prix, sur laquelle il reste à positionner correctement votre maison ou appartement…

La valeur vénale d'un logement résulte de plusieurs composantes.

• L'emplacement

La notion d'emplacement joue un rôle primordial et peut faire grimper les prix considérablement .
Sa qualité est évaluée en fonction de plusieurs paramètres : ce peut être une rue chic, dans un quartier particulier, mais aussi le coté de la rue le plus ensoleillé ou la fraction de rue la plus côtée ; l'environnement avec la proximité d'un square, d'un métro, de lignes de bus, de commerces, d'écoles renommées et de facultés...
 

• L'orientation

Le critère d'orientation varie en fonction de la région. En effet, une orientation nord peut être catastrophique à Paris mais bienvenue dans le sud où, dès 10 heures du matin, le soleil chauffe votre logement. Un appartement sur cour intérieure se vendra aussi forcément moins cher qu'un autre donnant sur un jardin, un square ou un espace dégagé.
 

• La surface

Dans les grandes villes, les surfaces spacieuses sont un luxe. Et même si le prix du mètre carré est, en principe, mois cher que celui des petites surfaces, la pénurie de grands logement partout en France explique une tendance à la hausse de leur prix de vente.
L'espace en volume, avec la hauteur sous-plafond est également importante car elle permet de mieux respirer et éventuellement de créer une mezzanine dans la chambre des enfants ou de faire un bureau en demi-étage.
 

• Le POS ou PLU

Les règles appliquées à votre commune peuvent augmenter la valeur de votre bien. C’est le cas par exemple, lorsqu’il devient possible d’agrandir le bien vendu. Ou encore de faire passer un local commercial à un local d’habitation (le prix au m² d’une surface commerciale étant moins cher qu’une surface d’habitation, voilà qui peut constituer un argument à présenter à votre acheteur).
 

• La qualité de la construction

A moins que l'emplacement soit vraiment exceptionnel, un immeuble des années 1960-1970 se vendra moins cher qu'un immeuble plus récent, respectant certaines normes d'isolation thermique et phonique.
 

• Les prestations

En matière de prestations, les acquéreurs recherchent avant tout la sécurité (digicode, interphone ou système de télésurveillance). La présence d'un gardien est aussi appréciée.
A l'intérieur du logement, une grande hauteur sous-plafond, un beau parquet, des cheminées ou une terrasse sont des facteurs qui accroissent la valeur de l'habitation.
A l'inverse, l'équipement sanitaire (qualité des robinets des lavabos, douches et baignoires) importe peu, l'acquéreur équipant ensuite avec les marques qui lui agréent.

• L'étage de l'immeuble

Dans un immeuble en copropriété, le prix d'un même appartement varie considérablement selon qu'il se trouve en rez-de-chaussée ou au dernier étage, selon qu'un ascenseur dessert ou non les différents étage
Le dernier étage avec ascenseur est souvent le plus cher : il bénéficie d'une meilleure vue et d'une nuisance sonore moindre. Le rez-de-chaussée classique se vend à moindre prix, à moins qu'il ne jouisse d'un jardin privatif. Son prix dépasse alors celui des premier et second étages.

• Les maisons en ville, groupées et isolées
  

En ville, la maison est un produit extrêmement rare. En tant que vendeur, vous jouissez d'un privilège qui vous permet parfois de demander un prix exorbitant dès l'instant où vous détenez un petit lopin de cour ou de jardin.
En maisons groupées (nouveaux villages réalisés par des promoteurs constructeurs), la qualité de la construction, le volume des pièces et la surface du jardin influent sur le prix.
Quant aux constructions isolées (appelée aussi "diffuses"), le prix dépend autant de la superficie du jardin, des arbres qui y sont plantés et de son orientation que de la qualité de la maison et de son nombre de pièces. Entrent aussi en ligne de compte la proximité des transports en commun (RER, bus, TGV) et celle de commerces de proximité.

• L'aspect extérieur

En plus de l'adresse, la qualité des prestations signe votre appartement. Pierre de taille massive ou pierre agrafée, larges baies vitrées avec menuiseries bois et aluminium, porte cochère en bois ou en verre : autant d'éléments qui reflètent le standing de l'immeuble.

• Les parties communes

Spacieux, haut de plafond, en marbre ou en pierre marbrière, agrémenté de boiseries, de lumière feutrée, de plantes vertes... sans oublier l'ascenceur à code, dont le plus sophistiqué est relié à une centrale de surveillance : la décoration du hall donne également le ton. Le soin apporté aux parties communes de l'immeuble comme un chemin de moquette moelleuse, des portes palières moulurées, des poignées en laiton entrent aussi dans les critères de standing.

• Les parties privatives

Enfin, dans les parties privatives, l'heure est aux surfaces généreuses. Finis les studios de 15 m² ou les deux-pièces de 25 m². Les pièces gagnent environ 5 à 7 m². Les grands appartements sont favorisés avec leur pièce de réception, des coins parents et enfants séparés avec chacun leur salle de bain, leur bureau, voire leur cuisine où prendre ses repas... Le nec plus ultra reste le duplex ou le triplex avec terrasse à chaque niveau...

Très schématiquement, la plus-value immobilière désigne la différence existant entre le prix de cession du bien et le prix d’acquisition, le premier étant généralement plus élevé que le second.

Depuis le 1er janvier 2011, cette plus-value n'est plus imposée à hauteur de 28,1% (dont 12,1% de prélèvements sociaux) mais de 31,3% (dont 12,3% de prélèvements sociaux), sauf exception. Vous pouvez en effet être totalement exonéré s’il s’agit de votre résidence principale.

S'il ne s'agit pas de votre résidence principale, sachez qu'à partir de la 5e année de possession est mis en place un abattement de 10% par année entière de possession. Passés 15 ans, vous devenez exonéré. 

La vente de logements anciens entraîne le paiement de droit d’enregistrement et celle de logements neufs, de la TVA immobilière (19,6%, sauf cas particuliers). Vous êtes concerné par cette taxe si le logement est en cours de construction ou achevé de construire depuis moins de 5 ans (à moins qu’il ne soit vendu pour la deuxième fois).