L'avant-contrat et le contrat de vente

Deux types d'avant-contrat

L'avant-contrat peut revêtir deux formes : une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente appelé aussi promesse synallagmatique de vente.

Attention, la portée de votre engagement est différente selon chacun de ces contrats car ces deux actes n'ont pas la même portée juridique.

Un engagement des deux parties ou un engagement du seul vendeur

Le compromis engage au même titre les deux parties alors que la promesse engage plus le vendeur. Le choix entre l'un ou l'autre n'est pas fixé par la loi mais plutôt par l'usage.

La promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à céder son bien à un éventuel acquéreur et à personne d'autre pendant un délai fixé dans cet avant-contrat et discuté entre les deux parties. Il donne donc une option à l'acquéreur, ce dernier ayant le délai pour lever l'option, c'est-à-dire acheter.

En échange de cette promesse, le vendeur demande au futur acquéreur de verser une somme d'argent égale, en règle générale, à 10% du prix d'achat du bien. Il s'agit en fait d'une indemnité d'immobilisation qui sera versée au vendeur si l'acquéreur renonce à acheter dans le délai d'option, sauf si l'annulation est la conséquence de la non-réalisation d'une condition suspensive.

De son côté, le vendeur est tenu de réserver son logement pendant la durée d'option accordée à l'acheteur. Si le vendeur se désiste, l'acquéreur peut l'obliger à signer l'acte définitif de vente en l'assignant devant le tribunal de grande instance, soit lui proposer un dédommagement équivalent au double de l'indemnité que l'acquéreur aurait eu à verser s'il n'avait pas levé l'option.

A noter que la promesse de vente peut être établie sous seing privé, entre les deux parties contractantes. Elle est établie en autant d'exemplaires que de signataires, plus un pour l'enregistrement. Celui-ci est obligatoire dans un délai de 10 jours auprès de la recette fiscale de l'acquéreur. Le cas échéant, elle serait frappée de nullité.

En savoir plus sur la promesse unilatérale de vente

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente)

La promesse synallagmatique ou compromis de vente correspond à une vente ferme et marque l'engagement définitif et réciproque des deux parties. Chacune peut donc obliger l'autre à respecter son engagement et à l'y contraindre en allant devant le tribunal de grande instance.

Toutefois, vendeur et acquéreur peuvent se réserver la possibilité de renoncer à leur engagement en précisant les sommes dûes à l'autre partie du fait de la rupture de leur engagement.