Les mentions interdites et obligatoires du contrat de bail

Les clauses obligatoires

L'identité et la domiciliation des parties

Le contrat doit comporter l'identité et la domiciliation du bailleur, que vous soyez une personne physique (particulier) ou morale (société). Il en va de même en ce qui concerne le mandataire éventuel (agence immobilière).

La date de prise d'effet et la durée du bail

Si vous êtes une personne physique, la durée du contrat est d'au moins trois ans.

Si vous êtes une personne morale (compagnie d'assurances, caisse de retraite...), la durée est d'au moins 6 ans.

Article 10 de la loi du 6 juillet 1989

La description du local, des annexes et des parties communes

Doivent figurer dans le contrat :

• la superficie habitable


• le nombre de pièces


• tous les équipements loués avec le logement
  • chauffage
  • baignoire
  • WC
  • cuisine équipée ou non
  • ballon d'eau chaude...


• la description des annexes
  • cave
  • place de parking individuelle


• la description des parties faisant l’objet d’un usage commun :
  • ascenseur
  • parking collectif
  jardin…

La nature et la destination du local

Le contrat doit préciser s’il s'agit d'un appartement ou d'une maison. La destination du local quant à elle fixe l'usage qui va être fait du logement : habitation ou usage mixte (habitation/profession) ?

Le montant du loyer et ses modalités de paiement

• Le montant du loyer hors charge


• la date du paiement du loyer


• la fréquence de paiement du loyer


• paiement mensuel, trimestriel, à terme échu (fin de mois) ou à échoir (en début de mois). Le paiement mensuel reste le plus répandu. Toutefois, sachez que si le contrat prévoit un paiement trimestriel, le locataire est en droit d'exiger un paiement mensuel.

Enfin, il est bon de noter que la garantie loyer impayé peut être ajoutée au prix du loyer.

En savoir plus sur la révision du loyer et sa réévaluation

Connaitre les indices de référence des loyers (IRL)

En savoir plus sur la garantie loyer impayé (GRL)

Le montant du dépôt de garantie

Si le versement d'un dépôt de garantie est prévu, le contrat doit préciser son montant.

Articles 3 et 22 loi du 6 juillet 1989

Les clauses supplémentaires

Vous pouvez demander à insérer certaines clauses dans le contrat tant qu'elles ne sont pas contraires à la loi.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Si le paiement d’avance du loyer est prévu pour une période supérieure à un mois, vous ne pouvez exiger le versement d'un dépôt de garantie.

La révision du loyer

La révision du loyer n’étant pas obligatoire, vous devez insérer dans le contrat une clause la prévoyant. Vous devrez alors y faire figurer la date de la révision. A défaut d'une date fixée conjointement, la révision interviendra au terme de chaque année de contrat.

En savoir plus sur la révision du loyer et sa réévaluation

Connaître les indices de référence des loyers (IRL)

La clause résolutoire

Il s'agit d'une clause vous permettant d'interrompre le bail et de faire expulser le locataire dans 3 cas seulement :

• non paiement des loyers ou des charges au terme convenu ;


• non paiement du dépôt de garantie si le contrat en prévoit un ;


• non souscription par le locataire d'une assurance contre les risques locatifs.

En savoir plus sur la résiliation du bail en cas de situation problématique

Une durée supérieure à 3 ans

Le bail signé avec un particulier doit avoir une durée minimum de 3 ans. Mais rien ne vous empêche de signer un bail pour une durée plus longue.

La présence d'une caution

Vous pouvez demander à un tiers (parents, banque) de se porter caution pour garantir le paiement des loyers.

En savoir plus sur la caution

La réalisation de travaux

Selon l'article 6-a de la loi du 6 juillet 1989, vous devez délivrer au locataire un logement "en bon état d'usage et de réparation". La loi autorise cependant dans le même article, la possibilité pour les parties de prévoir dans une clause du contrat, que le locataire exécutera ou fera exécuter ces travaux. La clause devra alors préciser la nature des travaux et la durée de l'imputation des dépenses.

En savoir plus sur les réparations à la charge du bailleur

En savoir plus sur l'obligation d'un logement décent

Les clauses interdites

Dans son article 4, la loi du 6 juillet 1989 définit plusieurs clauses abusives qui, même si elles figurent dans le bail, sont réputées non écrites, c’est-à-dire sans valeur : 

• imposer au locataire la souscription d'une assurance auprès d'une compagnie que vous aurez choisie ;


• obliger le locataire à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables ;


• imposer le paiement du loyer par prélèvement automatique sur le compte courant ;


• imposer le prélèvement direct du loyer sur salaire ;


• la clause de résiliation de plein droit pour un motif autre que le non-paiement du loyer et des charges ou le non versement du dépôt de garantie, ou encore la non souscription par le locataire d'une assurance contre les risques locatifs ;


• interdire au locataire d'exercer une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle dans son logement ;


• interdire au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement chez lui ;


• le remboursement des réparations locatives sur la base d'une simple estimation de votre part.

Retrouvez la liste exhaustive de ces clauses sur www.logement.gouv.fr

Les annexes obligatoires

Certains documents sont obligatoirement annexés au contrat de bail. Il s'agit de :

• l'état des lieux ;


• les extraits du règlement de copropriété (pour un immeuble en copropriété) ;


• un dossier de diagnostic technique, comprenant le diagnostic de performance énergétique, le contrat de risque d’exposition au plomb et l’état des risques naturels et technologiques.

Le cas de la création d'entreprise

Le bailleur ne peut s'opposer à ce que son locataire créant son entreprise, domicilie, pendant deux ans, le siège administratif de sa société dans son logement (Loi du 21/12/1984 modifiée par celle du 11/02/1994, article 17). Le locataire doit néanmoins avertir son propriétaire.

La pratique de certaines professions

Par ailleurs, face à certains types de travail (assistante maternelle) ou télétravail, effectués dans un local d'habitation à "usage bourgeois", les juges se montrent relativement tolérants :

"Un bail à usage d'habitation qui prohibe l'exercice dans les lieux loués de toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale n'interdit pas à la locataire, qui occupe le logement avec sa famille, d'y exercer, moyennant salaire, l'activité d'assistante maternelle."

(Cour de cassation, Troisième chambre civile, pouvoi 95-18290 du 14/05/1997)

"[...] la présence de machines à écrire ou de micro ordinateurs et d'une photocopieuse ne suffisait pas à transformer des pièces d'habitation en bureaux."

(Cour de cassation, Troisième chambre civile, pourvoi 93-12532 du 20/06/1995)