Les prix de l'immobilier par région

Quelques mots sur le Limousin
Avec 725 000 habitants répartis sur 17 000 km2, le Limousin est l’une des régions les moins peuplées de France. Elle est également l’une des mieux préservées et s’appuie sur son authenticité et son patrimoine naturel pour attirer des milliers touristes, notamment anglais.
Loin de n’être qu’une destination de vacances, le Limousin possède une économie moderne, fortement tertiaire, qui fait la part belle aux PME/PMI. Elle accueille aussi de grands groupes, acteurs économiques de premier plan, dans des secteurs aussi différents que l’agroalimentaire (Madrange), les appareils électriques (Legrand), ou l’automobile (Renault Véhicules Industriels).

La tendance : un marché à la baisse de façon nuancée
Avec sa voisine auvergnate, le Limousin est l’une des régions les plus touchées par le ralentissement actuel du marché immobilier. Les acheteurs se font rares et les délais de vente s’allongent. Cependant, toutes les zones ne connaissent pas le même sort. Guéret et Tulle observent un net décrochage des prix, tandis que Brive et l’agglomération de Limoges sont, pour le moment, moins concernées.
Il faut dire que le Limousin a énormément construit, ces dernières années, pour combler son retard, surtout en matière de logements collectifs. Dans cette région qui figure parmi les moins chères de France, nombre d’investisseurs ont acheté et fait construire des biens… qui ne se louent plus aussi facilement qu’auparavant.

La baisse des prix se confirme
Entamée à la fin de l’année 2007, la baisse des prix continue à Limoges. Avec un prix moyen situé autour de 1 650 €/m², soit une baisse de 7 % par rapport à l’automne dernier, les prix « retrouvent leur raison » selon un professionnel interrogé par notre rédaction. Les acheteurs se font plus rares, surtout dans le neuf : 549 logements neufs ont été vendus en 2007, soit deux fois moins qu’en 2006 !
Cette nouvelle donne concerne moins les grandes surfaces (4/5 pièces) que les petites. Mais cela n’empêche pas Limoges de rester la capitale régionale et de faire valoir ses atouts : redynamisation du centre-ville, agrandissement de l’aéroport international, construction du Zénith…
Le centre-ouest de Limoges demeure très convoité, mais le square des Émailleurs n’est plus la cible première des acheteurs, qui se tournent plus volontiers vers des quartiers en développement comme les rues Armand-Dutreix, François Perrin, ou encore le quartier du Roussillon, au Sud. La première couronne de Limoges, comme à Panazol ou Isle, a le vent en poupe. Les prix y sont encore abordables, et inférieurs à ceux du centre-ville (comptez 1 500 €/m²).

Notre conseil : songez à l’investissement locatif : Limoges affiche l’un des meilleurs taux de rentabilité de France (6,2 %).

Brive résiste (un peu) à la baisse
D’une manière générale, Brive-la-Gaillarde reflète la tendance nationale : relèvement des taux d’intérêt, difficile accès au crédit et surévaluation de certains biens participent à faire baisser les prix. Ces derniers ont commencé à décliner quelques mois plus tard que dans les autres villes (1er trimestre 2008) mais ont déjà perdu autour de 3 %, repassant sous la barre des 2 000 €/m².
Brive a, elle aussi, construit beaucoup de logements ces dernières années. La construction de la cité universitaire, et de ses logements pour les étudiants, a définitivement mis fin à la pénurie. Les logements neufs mettent du temps à partir, « les propriétaires sont obligés d’abaisser leurs exigences ».
La situation n’est pas la même partout : si les prix des logements collectifs de la deuxième ceinture sont en nette baisse, ceux du centre-ville et des pavillons proches se maintiennent plutôt bien. Plusieurs quartiers, même proches du centre, attirent davantage les acquéreurs en proposant des biens récents de bonne qualité : c’est le cas d’Arsonval, du quartier des Sports, ou de celui l’Hôpital…

Notre conseil : Brive est une ville qui attire : elle continue de s’étendre. Pour acheter, privilégiez les biens proches du centre, ou les pavillons situés sur la première ceinture de boulevards.

Les acheteurs redeviennent exigeants
Guéret symbolise bien la baisse qui affecte le marché immobilier du Limousin. Les prix reculent, pour tous les types de logements, surtout en périphérie. Le centre-ville de Guéret baisse moins fortement que le reste de l’agglomération (-5 % en moyenne, contre -10 à -15 % quand on s’éloigne du centre).
Phénomène que l’on retrouve dans toute la région : le budget des acquéreurs baisse. A Guéret, alors qu’il se situait entre 140 et 200 000 € il y a encore un an, il est aujourd’hui plus proche de 120/160 000 €. Pendant la flambée des prix, plusieurs programmes neufs ont été lancés en même temps, pour une demande pas forcément suffisante.
Les pavillons de Guéret intra-muros se maintiennent mais ceux de la périphérie sont en baisse. Les bourgs autour de Guéret (comme Saint-Sulpice-le-Guérétois, Saint-Fiel ou Saint-Léger) sont toujours moins chers que la ville mais l’écart tend à se dissiper. Du côté de la location, les prix stagnent : comptez 250 à 300 €/mois pour un studio, 400 pour un T2 et environ 600 € pour un T4.

Notre conseil : Guéret recèle de bonnes affaires, surtout dans le neuf : les stocks ont du mal à être écoulés et la négociation redevient possible.