Monuments historiques : bâtiment protégé ou à protéger

Comment inscrire ou faire classer une demeure ?
Si vous achetez une propriété qui vous parait digne d'intérêt au niveau historique, vous pouvez déposer un dossier auprès de la DRAC (Direction Régionale des Affaires Culturelles) en présentant un argumentaire historique et architectural du bien (une documentation iconographique, quelques extraits d'articles ou des références d'ouvrages parlant de votre demeure).
Le conservateur général des monuments historiques établira alors un dossier qui sera soumis à la commission régionale. C'est cette dernière qui décidera ou non du classement en fonction de la qualité de la construction, son état convenable et sa rareté.
En fonction de l'intérêt avéré de la construction, le classement peut faire l'objet de deux formes distinctes : une inscription à l'Inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH) ou un véritable classement.


Dans le cadre d'une inscription à l'ISMH
Votre demeure peut être inscrite à l'ISMH si elle (ou une de ses parties) présente un "intérêt d'histoire ou d'art suffisant pour en rendre désirable la préservation".
Dans le cadre d'une inscription à l'IMSH, les contraintes concernant les travaux seront moins lourdes. En effet les menus travaux peuvent se faire sans l'autorisation des architectes de l'Etat.
En cas de grosses modifications, vous devrez cependant demander l'autorisation au ministère de la Culture par l'intermédiaire de la direction régionale des affaires culturelles (DRAC).


Dans le cadre d'un classement
Si la commission régionale estime que votre demeure mérite un véritable classement, c'est-à-dire que sa conservation présente du point de vue de l'histoire ou de l'art un intérêt public, elle transmet la demande à la Commission nationale des monuments historiques (CNMH).
C'est cette dernière qui accordera ou non le classement, tandis que la décision définitive est rendue par arrêté du ministre de la Culture et du ministre de l'environnement.
A défaut d'entente, la décision est prise, en dernier recours, par décret en Conseil d'Etat signé du Premier Ministre.


Réaliser des travaux sur une demeure classée
Le classement de votre demeure aura des conséquences lourdes pour toute réalisation de travaux.
Vous devrez en effet, demander avant toute réalisation préalable, l'accord du ministère de la culture. Si l'accord est donné, les travaux seront suivis par l'architecte en chef des Monuments Historiques pour les gros travaux ou par l'architecte des bâtiments de France du département s'il s'agit de travaux d'entretien.


Un régime fiscal attractif
Détenir une demeure protégée génère des contraintes, mais ouvre droit à des avantages fiscaux particuliers. Si vous l'occupez vous-même, en résidence principale ou en résidence secondaire, trois cas peuvent se présenter :

• la propriété n'est pas ouverte à la visite

Vous pouvez alors déduire de votre revenu global 50 % des charges foncières (travaux d'entretien et de réparation, d'amélioration et de modernisation du bâtiment, intérêts des divers emprunts, taxe foncière). Quant aux travaux subventionnés, ils seront déductibles à 100 % de votre revenu.

• La propriété est ouverte à la visite gratuitement

Dans ce cas, les charges sont déductibles intégralement de votre revenu global.

• La propriété est ouverte à la visite payante

Les recettes des visites sont des revenus fonciers et vous pouvez en déduire d'une part un forfait de 1524 € si seule la demeure est visitée ; ou de 2287 €, si le parc est ouvert au public.
Mais aussi 75 % des charges foncières et 100 % des travaux subventionnés.
Si déficit foncier il y a, celui-ci s'impute sur votre revenu global.
Attention : souvent, une partie seulement du bâtiment est inscrite ou classée (un escalier, un plafond, une tour, une fenêtre...). En ce cas, seules les charges afférentes à ces parties sont déductibles.


Maigres subventions pour travaux conséquents...

• Si votre bâtiment est protégé, vous n'aurez pas le choix et devrez passer par une entreprise spécialisée et agrée par les bâtiments de France.
  En contrepartie des surcoûts occasionnés par ce type de travaux minutieux, l'état alloue des subventions : de 15 à 20 % pour une inscription, de 40 % du montant des travaux pour un classement.
• Si vous achetez une propriété non protégée, vous pouvez réaliser vous-même ou faire faire les travaux par une entreprise de votre choix. Vous pouvez même faire appel à une entreprise spécialisée dans la restauration des monuments pour être sûr d'avoir des travaux exécutés dans les règles de l'art. Dans ce dernier cas, compétence oblige, il vous en coûtera 15 à 20 % de plus.