Patrimoine immobilier : que faire en cas de séparation ?

Aucune réelle difficulté lorsque l’on est dans un couple marié ou pacsé. En effet, il est recommandé aux futurs époux de passer devant le notaire avant de passer devant le maire. Objectif : déterminer le choix du régime matrimonial. Ce dernier déterminera les règles de partage du prix de vente du logement en cas de divorce.

Si vous êtes marié sous le régime de la communauté de bien réduite aux acquêts (régime qui s’applique à tous les époux qui ne formulent pas de choix contraire), le prix de vente du logement sera en principe divisé en deux parts égales.

Si vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens, tout dépendra de l’apport contributif effectué par chacun des époux au moment de l’acquisition : le prix de vente du logement sera réparti par exemple à 70 % pour l’un des époux contre 30 % pour l’autre.

Si vous êtes pacsés, sachez que l’acquisition d’un bien immobilier à deux avant de se lier par Pacs, transforme les partenaires en propriétaires indivis à part égale. Et ce même si l’un des partenaires n’a rien, ou pratiquement, dépensé pour la maison ! Il faut alors dépasser les sentiments et réfléchir à ce que vous voulez vraiment : partager à 50-50 ou tenir compte de la réalité des apports effectués au jour de l’achat et en précisant ce fait dans la convention de Pacs déposée devant le tribunal d’instance qui a reçu la déclaration initiale.

Les couples qui ne sont ni mariés, ni pacsés doivent davantage s’inquiéter de ce qui pourrait advenir de leur patrimoine immobilier en cas de séparation voulue, ou due au décès de l’un des concubins. Car la loi les ignore !

Si aucune démarche n’a été entreprise. Les concubins peu vigilants qui achètent un logement ensemble sont plongés dans une situation d’indivision. Le statut d’indivisaire n’a rien d’enviable lorsque rien ne va plus dans le couple : chacun a les mêmes pouvoirs sur le bien, peu importe l’apport respectif des concubins ; chacun est solidaire des dépenses de fonctionnement et d’entretien du bien, et du remboursement du prêt immobilier le cas échéant.
Conséquences : on peut facilement se retrouver dans une situation de blocage puisqu’il faut que l’un soit systématiquement d’accord avec l’autre pour faire quoi que ce soit, y compris pour vendre.
Enfin, le décès d’un co-indivisaire ne donne aucun droit au survivant sur les parts du défunt.

Les solutions : Pour éviter les problèmes, le mieux est encore d’anticiper : la loi permet de préserver les intérêts de chacun pour que le partage du logement ne soit pas un sujet de discorde.

• La convention d’indivision : rédigée devant notaire, elle permet de fixer les conditions du fonctionnement de l’indivision et prévoit l’interdiction de vendre ou de provoquer le partage avant la réalisation de certains événements bien déterminés. Ainsi, en cas de séparation, si vous ne voulez pas vendre immédiatement parce que vous avez encore besoin de séjourner dans le logement quelques temps pour une raison prévue dans la convention, vous avez un petit répit. Mais le prix de vente restera réparti conformément aux apports de chacun.
• La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) : elle règle en même temps le problème lié à la situation d’indivisaire et de vente du logement. Constituée entre les concubins, la SCI est une société au capital de laquelle sera apporté le logement et tout autre biens immobiliers acquis par le couple.
  Les parts sociales sont réparties entre les concubins selon leur apport respectif dans le logement et déterminent la proportion de droits qu’ils détiennent sur le bien. Conséquence : le bien est géré conformément aux statuts de la SCI.
  En cas de décès de l’un, l’autre n’est pas à la merci des héritiers puisqu’ils sont affaiblis par la loi des statuts. Ces derniers devront notamment prévoir une clause d’agrément destinée à contraindre les héritiers à demander l’accord du concubin survivant pour devenir associé. En revanche, la transmission des parts de la SCI en cas de décès est fiscalement coûteuse, sauf si vous consentez un usufruit sur les parts sociales tout en conservant la nue-propriété de celles-ci.
• La tontine ou clause d’accroissement : c’est une clause qui va permettre de prévoir dans un contrat entre les concubins que la propriété du logement reviendra intégralement au dernier survivant. L’avantage, c’est que le bien échappe aux règles applicables en matière de succession ; vous n’êtes donc pas contraint de vendre par la famille du défunt. Et si toutefois vous le faisiez, l’intégralité de sa valeur vous reviendrait.