Acheter à deux sans être mariés

Vous vous êtes pacsés avant le 1er janvier 2007
Par défaut, vous êtes soumis au régime de l’indivision (voir ci-dessous): chacun est propriétaire par moitié des biens acquis après vous être pacsés. Vous pouvez toutefois convenir d’une autre répartition.


Vous vous êtes pacsés après le 1er janvier 2007
Par défaut, vous êtes soumis au régime de la séparation de bien : il n’y a pas de patrimoine commun, chacun est propriétaire des biens qu’il a acheté avant mais aussi après le Pacs, à l’exception du logement familial pour lequel vous demeurez solidaire (même si un seul époux en est propriétaire).
Il est toutefois possible d’opter pour celui d’indivision si vous souhaitez acheter à deux (n’oubliez pas de préciser dans l’acte d’acquisition la part du financement apportée par chacun, voir ci-dessous).
Si le partenaire propriétaire du logement décède, l’autre n’en hérite pas (sauf s’il y a un testament) mais en a la jouissance gratuite pendant un an.

L'indivision

• Définition

L'indivision est le montage juridique le plus classique. Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.).
La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Le cas échéant le bien est réputé appartenir pour moitié à chacun.

• Fonctionnement de l'indivision

Simple à mettre en oeuvre, l'indivision n'est pas toujours facile à vivre. La prise des décisions s'effectue à l'unanimité, ce qui n'a rien d'évident . En outre comme le stipule le Code civil (article 815) « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué ».

• Mettre fin à l'indivision

L'indivision peut prendre fin soit parce que les concubins ne s'entendent plus, soit pour cause de décès.

Si les concubins ne s'entendent plus, le partage peut s'avérer la seule issue et il se solde souvent par la vente du logement :
- soit à l'amiable, auquel cas le produit de la vente est réparti en fonction de l'investissement de chacun (quote part) ;
- soit, en cas de désaccord, il appartient au juge du tribunal de grande instance de trancher.

Si l'un des concubins décède alors qu'il avait des héritiers, l'indivision laisse peu de latitude au survivant. En effet ce sont les enfants ou la famille qui héritent de la quote-part du défunt. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataires liées aux héritiers.

• Pallier aux éventuelles difficultés : la convention d'indivision

Pour pallier ces difficultés, il est conseillé de prévoir au moment de l'indivision la signature d'une convention devant notaire, appelée convention d'indivision.
Outre une plus grande souplesse de fonctionnement, son intérêt tient aussi à la possibilité de prévoir l'acquisition de la quote-part du concubin décédé. Faut-il encore que le survivant en ait les moyens.

• Pallier aux éventuelles difficultés : le démembrement de la propriété

On peut aussi acquérir en nue-propriété et usufruit croisés. Chacun des concubins acquiert par exemple l'équivalent de 50 % de la nue propriété et de 50 % de l'usufruit, de telle sorte qu'au décès de l'un, l'autre dispose de l'usufruit total et qu'aucun des enfants ne puisse agir pour mettre dehors le survivant. Ils n'hériteront qu'au décès du deuxième concubin.


La Société civile immobilière (SCI)

• Création d'une société

Dans une société civile immobilière (SCI), ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le bien mais la société, les co-acquéreurs détenant des parts en proportion de leur mise de fonds.

• Fonctionnement et dissolution : tout prévoir dans les statuts

Les statuts de la SCI, rédigés avec l'aide d'un notaire, peuvent notamment prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...).
Il est ainsi possible de prévoir qu'en cas de séparation, celui qui le désire peut conserver le bien. De même qu'en cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien.
En fait, tout peut être inscrit dans le contrat. Il est donc important de s'entourer des conseils d'un notaire.


La tontine

• "La clause d'accroissement" : définition

La rigidité de l'indivision peut conduire à préférer la solution du pacte tontinier dite également « clause d'accroissement ».
Il s'agit d'insérer cette clause dans le contrat d'acquisition d'un bien en commun pour permettre aux concubins, sans que les héritiers puissent s'y opposer, de conserver le logement.
En cas de décès, celui qui reste est réputé avoir été propriétaire du bien depuis son acquisition.

• Les inconvénients

En cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux partenaires, ce qui s'avère parfois délicat.
Autre handicap, les droits de succession. En effet, pour ne pas les payer, il faut que le bien constitue la résidence principale des concubins et qu'il n'excède pas une valeur de 76 000 euros. Si ces deux conditions ne sont pas réunies, les droits de succession seront de 60 % sur la moitié de la valeur du bien.