La location de meublés ou les statuts LMP et LMNP

Statut LMP : pour qui ?

Devient loueur en meublé professionnel celui qui, en nom propre ou à travers une société :

• est inscrit au registre du commerce et des sociétés pour cette activité (RSC) ;
• perçoit de cette activité au moins 23 000 € de recettes TTC annuelles (condition appliquée prorata temporis la première année) ;
• retire de cette activité un montant supérieur à ses autres revenus d’activité (pensions, salaires, bénéfices industriels et commerciaux…).

Ces conditions s’appliquent à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.

Financement par un prêt
Quand l'acquisition d'une location meublée est financée par un prêt, on observe généralement, en LMP, trois périodes successives :

• la première de 0 à 3-4 ans. Durant cette période, la déduction de la charge financière et des autres charges, hors amortissements, créé un déficit.
• La deuxième, longue se poursuit au-delà de la fin de remboursement du prêt. Pendant cette phase le résultat fiscal est nul : en conséquence, il n’y a pas d’impôt sur le revenu ni de prélèvements sociaux. Voilà une des raisons pour lesquelles on considère souvent le LMP comme une bonne source de compléments de revenu à la retraite.
• La troisième enfin, pendant laquelle le résultat fiscal redevient positif après épuisement des intérêts d’emprunt et des amortissements. Dès lors, vous devez régler des impôts.

Qui choisit le statut LMNP ?

Est loueur en meublé non professionnel celui qui ne répond pas à l’une des trois exigences pour devenir loueur professionnel.


Avantages du loueur non professionnel

Pratiquement, si vous choisissez ce statut, vous avez toutes les chances de payer peu d’impôt. Il faut jouer sur :

• la déduction des intérêts d’emprunt ;
• et la possibilité d’utiliser année par année les amortissements.

L’objectif est d’aboutir à un résultat fiscal nul : donc, pas d’impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux.
Un avantage fiscal : un crédit d'impôt de 18 % sur le prix de revient hors taxe (plafonné à 300 000 €) depuis le 1er janvier 2011. Pour en bénéficier, il faut investir sous le régime LMNP Bouvard et non pas LMNP classique.

Intérêts pour le non professionnel
Le micro-Bic, simple, est idéal pour le loueur non professionnel.
Ses charges (gros travaux, intérêts d’emprunts) sont supérieures à l’abattement forfaitaire ? Il doit opter pour le réel simplifié.
Le régime BIC normal est un dispositif complexe, à déconseiller si on n’est pas accompagné d’un comptable.


Avantages pour le professionnel
Il peut :

•  imputer son déficit d’exploitation sur son revenu global ;
• réaliser un amortissement sur ses biens ;
• déduire de ses charges les frais d’acquisition, les charges de propriété, de copropriété liées à son activité de loueur s’il choisit le BIC normal.

En LMNP

Taxation à la plus-value immobilière des particuliers ; taxation au titre de l’impôt sur le revenu ; 12,3 % de prélèvements sociaux.


En LMP
Régime des plus-values professionnelles des petites entreprises.
Exonération totale de plus-value, si votre activité a au moins 5 ans et votre chiffre d’affaire moyen au cours des 2 années avant la vente ne dépasse pas 90 000 €.

Le propriétaire du bien loué est assujetti à la taxe foncière, quel que soit le statut choisi.