Le prêt social à la location accession (PSLA)

Comment ça marche ?

Dans un premier temps, l’accédant va louer le logement, pendant une durée bien définie. Il verse chaque mois une redevance (plafonnée selon la zone géographique d’implantation du logement) qui constitue son épargne, ou pour le dire autrement sa part acquisitive. Cette dernière lui permettra de réduire son emprunt lors de l’éventuel achat qui va s’ensuivre.

Dans un second temps, l’accédant peut, s’il le souhaite, devenir véritablement propriétaire du logement pour un prix qui lui aussi est plafonné selon sa localisation sur le territoire. La Taxe sur la valeur ajoutée est à un taux réduit de 5,5%, contrairement aux achats dans le neuf non aidés d’un PSLA.

Pour qui et comment ?

Toute personne propriétaire d’un logement neuf ne peut proposer de vendre son bien grâce à un PSLA. En effet, seules les entreprises de promotion immobilière ou les organismes HLM peuvent proposer un tel contrat, après avoir obtenu un agrément préfectoral et signé une convention.

De son côté, l’accédant doit satisfaire à des conditions de ressources : la composition de son foyer est déterminante puisqu’elle va aussi conditionner son droit au bénéfice de l’aide personnalisée au logement (APL). Précisons que l’accédant peut aussi bénéficier du prêt 1% Logement.

Quelles aides ?

Le PSLA possède des aides fiscales particulières :

• TVA à 7% pour l’opérateur.
• Exonération de TVA pour le locataire-accédant dans la mesure où l’option est levée (à son initiative) dans les 5 ans de l’achèvement afin d’acheter le bien.
• Exonération de la taxe foncière sur une durée de 15 ans pour les biens bâtis. Cette exonération est applicable à partir de la première année qui suit l’achèvement.
   

Le contrat

Cet achat en « deux temps » peut être précédé de la signature d’une promesse de vente, comme pour toute autre vente. Dans ce cas, tout se passe de manière classique puisque l’avant-contrat va détailler les caractéristiques du bien mis en vente, son prix, ses modalités de paiements (emprunt bancaire…)…
Toutefois, parce que la vente est différée, l’acte devra prévoir des clauses telles que :

• la date d’entrée en jouissance et le laps de temps durant lequel l’accédant devra se décider à acquérir le bien ou non (cette clause étant librement fixée par les parties) ;
• la mention indiquant qu’il n’existe aucun droit au maintien dans les lieux en cas de renonciation à l’acquisition ; 
• les charges à payer par l’accédant ;
• la garantie, pour l’accédant, du remboursement des sommes payées au titre de l’épargne (part acquisitive) venant ainsi s’imputer sur le prix du logement ; 
• le montant et la périodicité de la redevance, sans oublier les modalités de révision et d’imputation sur le prix du logement.

Quelles garanties ?

Dans le cas d’une levée d’option, le vendeur garanti à l’accédant :

Un rachat

L’emprunteur ou co-emprunteur est couvert par cette garantie pendant un délai de 15 ans. Ainsi s’il se retrouve dans l’un des cas qui suivent, il dispose d’un an pour faire parvenir sa demande par lettre recommandée avec avis de réception :

• décès
• décès d’un descendant direct vivant au foyer
• mutation professionnelle rallongeant le trajet entre le lieu de travail et le domicile à plus de 70 kms
• période de chômage supérieure à un an (attestation Pôle Emploi à l’appui)
• invalidité (carte d’invalidité ou décision de la Commission des droits de l’autonomie)
• divorce
• rupture d’un PACS

Un relogement

Le vendeur dispose d’un délai maximum de 6 mois, après la date retenue pour la levée d’option, pour faire parvenir 3 offres de relogement. Ces offres doivent correspondre aux besoins et aux possibilités financières de l’occupant. Elles doivent être transmises par courrier recommandé avec avis de réception.
 

L'occupant, quant à lui, dispose d'un délai d’un mois pour transmettre sa réponse. S’il refuse les offres, il est déchu de tout titre d’occupation sur le logement.
 

S’il accepte une offre, l’occupant versera une indemnité d’occupation. Cette indemnité s’appliquera entre la date limite de la levée d’option et jusqu’au départ des lieux. Son montant maximum sera égal à celui de la fraction locative moins la fraction acquisitive.
 

Où souscrire ?
Pour souscrire au PSLA, sachez que tous les établissements de crédits sont habilités à proposer des prêts immobiliers.