Les cas de litiges après la vente immobilière

Pour tout appartement vendu en copropriété (les maisons individuelles par exemple ne sont pas concernées), le vendeur doit indiquer la superficie dite Loi Carrez dans l’avant-contrat puis dans l’acte de vente.


La superficie réelle est supérieure à celle indiquée dans l’acte?
Vous ne pouvez obtenir de l’acquéreur aucune somme supplémentaire.


La superficie est inférieure de 5% maximum ?
L’acquéreur ne peut obtenir aucune diminution de prix.


La superficie est inférieure de plus de 5% ?
Si la superficie réelle est inférieure à 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acquéreur est en droit de demander une diminution de prix en fonction du nombre de mètres carrés manquants. Son action doit débuter dans l’année suivant la signature de l’acte authentique de vente.

Prévenir le litige
Plusieurs caractéristiques techniques concernant l’évaluation de la salubrité et de la conformité au logement doivent également répondre à la législation en vigueur dans le Code de la Construction et de l’Habitation.
Pour éviter toutes poursuites judiciaires, vous êtes tenu en tant que vendeur d’exécuter des diagnostics techniques concernant l’état réel du logement (présence d’insectes nuisibles, substances à risques…).

Que faire en cas de diagnostic inexact ?
Si le diagnostic technique est inexact, l’acquéreur peut se retourner directement contre le diagnostiqueur, ce dernier étant assuré.

>> En savoir plus sur les diagnostics techniques

Qu’appelle-t-on vice caché ?
C’est un défaut qui remet en cause la solidité du bien, alors rendu inhabitable. Il est non visible et antérieur à la vente. L’acheteur devra prouver ce dernier point.

Prévenir le litige
Si des défauts indétectables lors des visites apparaissent avec le temps, il est possible de mettre en cause votre responsabilité de vendeur (charpente défectueuse, toiture en mauvais état…) sauf si :

• vous êtes un vendeur non professionnel et de bonne foi.
• ET une clause de non garantie des vices cachés est inscrite dans l’acte de vente ; elle précise que l’acheteur prenait le bien en l'état et renonçait à tout recours. Attention ! Cette clause n’est plus valable si l’acheteur peut prouver que ce vice était connu de vous au moment de la signature de l'acte.

Que faire en cas de vices cachés ?
Si une fausse déclaration ou une omission concernant l’état et la situation du bien est avérée, l’acquéreur peut vous faire parvenir une lettre de mise en demeure, où il vous informe des défauts constatés.

A défaut d'entente, une action en justice peut alors être intentée : l’acheteur doit alors être en mesure d’apporter la preuve que le vendeur avait connaissance de ce défaut.
Si la vente a été effectuée par un professionnel, l’acheteur devra prouver que cette omission était intentionnelle et dans le but de lui nuire.
Deux actions en justice sont envisageables par l'acquéreur. Il peut entamer :

• une action rédhibitoire : il vous rend le bien, vous lui remboursez le prix de vente ;
• ou une action estimatoire : vous lui remboursez une partie du prix de vente).

Avant toute transaction, le vendeur est dans l’obligation de faire parvenir à l’acquéreur un certain nombre d’informations concernant le logement. Notamment l’existence de servitude, de travaux ou de rénovations importantes.