Dossier : Négocier le prêt

Achat immobilier : hypothèque, privilège de prêteur de deniers ou caution ?

 

Tout établissement bancaire qui accorde un prêt immobilier exige d’avoir des garanties sur le bien financé, pour prévenir et couvrir d’éventuelles mensualités non payées. Cette garantie peut prendre plusieurs formes, dont la caution, le privilège de prêteur de deniers ou l’hypothèque conventionnelle.

 
 

L'hypothèque conventionnelle

 
Hypotheque et caution
© Thunder - Fotolia.com

Le principe
L'hypothèque est un contrat conclu entre un emprunteur et un créancier. Il donne la possibilité à l’établissement bancaire, quel que soit son rang, de saisir le bien et de procéder à sa vente aux enchères si les créances ne sont pas payées. Car contrairement au privilège de prêteur de deniers (qui prend effet rétroactivement à la date de la vente), le « rang » (ordre dans lequel les créanciers seront payés) est déterminé par la date d’inscription au bureau des hypothèques.

Le fonctionnement
Pour bénéficier d’une assurance par hypothèque, il faut prévoir des frais assez élevés notamment à cause de la taxe de publicité foncière et des frais d'hypothèque. Sans oublier qu’il faut notifier l’acte devant un notaire, et s’enregistrer au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien immobilier.

La durée de validité de l'hypothèque
Il faut savoir que les hypothèques sont enregistrées jusqu’au remboursement total du prêt immobilier, majoré de un an. Si vous décidez de vendre votre bien au cours de cette année, vous devrez régler des frais de main levée hypothécaire devant un notaire.

 



Le privilège de prêteur de deniers

 

Le principe
Cette garantie est assez similaire à l’hypothèque, à la différence qu’elle ne porte que sur les biens anciens.
Elle implique aussi qu’en cas de non paiement de votre part, la banque est prioritaire sur vos créanciers (d’où le terme « privilège »). En effet, même si le privilège est inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente, il prend rang à la date de la vente.
En général, le privilège est la solution préférée à l’hypothèque conventionnelle.
La garantie prend fin automatiquement, un an après la fin du prêt.


Combien ?
Elle est moins chère qu’une hypothèque conventionnelle, puisqu’elle n’est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

 



La caution

 

Le principe

Il existe un autre système de garantie pour l’achat d’un bien immobilier, la caution. Elle est assurée par les établissements bancaires, les assurances, les mutuelles professionnelles, ou encore par un particulier.
Elle peut prendre deux formes :

  • la caution simple : après avoir épuisé ses recours avec vous, la banque peut s’adresser à votre caution afin d’être remboursée.
  • la caution solidaire : la banque peut se retourner indifféremment vers vous ou la caution.

 

Le fonctionnement
Si la banque se porte caution, l’emprunteur devra placer au moins un an de loyer sur un compte bloqué, et il devra aussi verser près de 2% du montant cautionné à sa banque. Avec ce mode de garantie, la personne qui se porte caution s’engage à rembourser la dette contractée par l’emprunteur si ce dernier est dans l’incapacité de payer.


A savoir
Contrairement à l’hypothèque, avec la caution, pas besoin d’un passage devant un notaire. Vous économiserez ainsi des frais et vous vous verrez restituer une partie de l’argent déposé au départ.


La caution mutuelle et la caution mutuelle fonctionnaire

Les sociétés de cautionnement ont été créées par les banques afin de proposer une alternative à l’hypothèque : la caution mutuelle. Cette solution est moins onéreuse et est en partie reversée à l’issue de votre crédit si vous n’avez eu aucun problème de remboursement.
Chacun verse :

  • une contribution à un fond mutuel de garantie qui financera les remboursements en cas de difficultés :
  • et une commission, définitivement acquise par la société de cautionnement.

La caution mutuelle fonctionnaire, quant à elle, est destinée aux fonctionnaires (et quelques activités particulières). Elle a les avantages des cautions « classique » et ne présente pas de frais.

 

 

Le crédit hypothécaire rechargeable


Le crédit hypothécaire rechargeable est une extension de l’hypothèque (garantie d’un emprunt immobilier de base). Il permet notamment de garantir un prêt à la consommation en plus de la garantie du prêt immobilier. En même temps que le prêt immobilier est remboursé, l’hypothèque est rechargée. En d’autres termes, elle est rechargée afin de garantir d’autres prêts. Ainsi un unique bien immobilier sert de garantie à plusieurs emprunts. Toutefois dans la limite du montant initial de l’hypothèque. Pour bénéficier du crédit hypothécaire rechargeable, certaines formalités doivent être respectées, comme l’intervention d’un notaire.


De quels prêts s’agit-il ?

Le crédit hypothécaire rechargeable peut être une garantie pour :

  • les crédits à la consommation, à l’exception des prêts renouvelables (crédits auxquels l’emprunteur recourt comme il veut et qu’il reconstitue dans un deuxième temps. La réserve diminue quand l’emprunteur y recourt et elle augmente au fur et à mesure qu’il rembourse le crédit.)
  • les crédits immobiliers
  • les crédits accordés aux professionnels.


Le respect des formalités

Les mentions indispensables


Le contrat de crédit doit être accompagné d’une situation hypothécaire avec les mentions obligatoires suivantes :

  • durée de l'inscription hypothécaire
  • mention du bien immobilier, nature de la garantie et estimation de sa valeur à la date de la convention constitutive d'hypothèque
  • garantie maximale (en euros)
  • somme de l’emprunt initialement effectué
  • somme du ou des emprunts effectué(s) ultérieurement [le cas échéant]
  • estimation du coût de rechargement de l’hypothèque par le prêteur
  • estimation du coût global de l’hypothèque par le prêteur

Enfin, si l’emprunteur n’est plus en mesure de tenir son engagement, une mention est prévue à cet effet. Elle indique que le bien hypothéqué pourra être saisi et vendu. Ce qui permettra le remboursement du prêteur.


Risques encourus en cas de non-respect de ces mentions :

  • une amende d’un montant de 3 750 €
  • une perte de droit sur les intérêts liés au prêt effectué.

L'emprunteur ne devra alors rembourser que le capital, en fonction de l’échéancier convenu.


Clause de rechargement


La clause de rechargement (accord permettant que le prêt en garantisse d’autres) doit obligatoirement être incluse dans la convention hypothécaire. C’est elle qui indique le rechargement de l’hypothèque. Elle s’établie auprès d’un notaire.


Dans le cas où l’hypothèque n’est pas initialement prévue comme rechargeable, elle peut être modifiée grâce à un avenant qui s’effectuera auprès d’un notaire.


La clause de rechargement ne favorise pas un créancier plus qu’un autre. Toute clause de préférence est d’ailleurs interdite.


Montant maximum de la clause de rechargement :

  • somme initialement garantie par l’hypothèque - sommes des créances encore dues

 

Enregistrement aux hypothèques


Une hypothèque rechargeable est valable à partir du moment où elle figure :

  • au service de la publicité foncière
  • au service de la direction générale des finances publiques (DGFIP)

 

Durée de l’enregistrement de l’hypothèque :

  • durée déterminée (par le créancier)
  • durée limitée à 50 ans maximum

La publication de l'enregistrement détermine, entre les créanciers inscrits, leur rang sur l'hypothèque rechargeable.


A savoir
Tant que sa créance n'est pas intégralement payée, le créancier d'origine inscrit sur l'hypothèque reste prioritaire par rapport aux autres créanciers.


Investissement

Le coût de base d’une hypothèque rechargeable est le même que celui d'une hypothèque conventionnelle. Toutefois, le coût du rechargement reste inférieur à une nouvelle prise d'hypothèque.


Attention
N’oubliez pas de compter en supplément le coût du crédit qui dépendra de l’organisme attributaire.


Fin de l'hypothèque rechargeable

L’hypothèque rechargeable ne se termine pas dès la fin de la première créance. L’hypothèque reste valable et peut être utilisée pour de nouveaux emprunts.


A savoir

Celui qui emprunte peut décider de renoncer à la clause de rechargement. Cependant, les créanciers inscrits au préalable sur l’hypothèque rechargeable ne seront pas touchés. Toute renonciation n’a en effet aucun impact sur ces derniers.
 


Quelle solution dans quels cas ?

La plupart des personnes qui placent leur bien en hypothèque le font pour un projet à long terme. Grâce à cette garantie, vous pouvez réaliser un rêve de longue date et financer un bien que vous n’aurez jamais pu vous offrir avec vos économies. A l’inverse, la caution est souvent prisée pour une location.

 
 


 



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Dernière mise à jour : août 2010



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