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Acheter sans apport : c'est possible !

 

Il y a quelques années, pour acheter un logement, il était impossible de demander un crédit à une banque sans donner un apport de 10 à 15% de la somme demandée. Maintenant, il n'est pas rare que certaines banques offrent des crédits à 100%, voire 110% permettant à des futurs propriétaires sans apport personnel de se lancer dans l'aventure de l'accession à la propriété.

 
 
 
assurance pret immobilier
© Eisenhans

Qu'est-ce qu'un apport personnel ?

C'est la somme dont dispose un acquéreur pour financer une partie de son achat immobilier, le prêt bancaire venant en complément pour payer l’ensemble de l’acquisition.

 

Cet apport provient de l’épargne personnelle – le cas le plus courant –, d’un héritage, de la revente d’un bien immobilier ou d’un livret d’épargne logement (En savoir plus sur le PEL)

 

Certains prêts peuvent êgalement êtrre considérés comme un apport personnel : le prêt à taux zéro renforcé, le prêt 1% logement, le prêt aux fonctionnaires...

 

L'apport personnel permet souvent de payer les frais de notaire (autour de 3 % pour l’acquisition d’un logement neuf et de 7 % environ pour de l’ancien).

 

En savoir plus sur les "frais" et le rôle du notaire

 

Les banques demandent généralement un apport de 10 à 20 %
Elles diminuent alors le risque d’un prêt non remboursé et peuvent proposer des conditions de crédits plus favorables (durée, taux d’intérêt). Il faut savoir que plus le capital emprunté est important, plus la durée de remboursement est longue et plus le coût du crédit est élevé.

 
 

Sans apport : être jeune et donner plus de garanties

Aujourd’hui, les banques prennent plus de risques et donnent des crédits à des personnes sans apport personnel mais avec des garanties sérieuses. Elles vont chercher à déterminer le profil à risque du client, sa capacité à rembourser l’emprunt et la probabilité de défauts de paiement.

 

Rentrent en ligne de compte :

  • le niveau et la régularité des revenus ;
  • la capacité d’épargne ;
  • la stabilité professionnelle ;
  • le nombre de personnes à charge ;
  • la situation matrimoniale ;
  • le niveau d’endettement (il est rare qu’une banque accepte d’accorder un prêt lorsque le taux d’endettement est supérieur à 30 %).

 

La plupart des formules proposées par les banques visent des investisseurs jeunes. Les banquiers regardent alors :

  • l’âge ;
  • les revenus ;
  • et surtout, le potentiel d’évolution.

 

Pour une personne de plus de 40 ans et sans apport, les banques se montrent plus réticentes, à moins d'avoir développé des offres spécifiques aux séniors.

Ecumer les banques

Dans tous les cas, le demandeur du prêt doit écumer les banques pour comparer les différentes offres, taux d’intérêts et durée du prêt. Toutes les banques se sont lancées dans le prêt à 100 %, qu'il s'agisse de la BNP-Paribas, du Crédit Lyonnais, du CIC, de la Société Générale, des Caisses d'Epargne, du Crédit Agricole ou encore du Crédit Mutuel. Le mieux est donc de faire jouer la concurrence !

 

Profiter de toutes les aides

Avant de contracter un prêt bancaire classique, il faut se renseigner sur les différentes aides qui pourraient constituer un apport.

 

Le PTZ+

Il s'agit d'un dispositif gouvernemental entré en vigueur en 2011 destiné à faciliter l'accès à la propriété pour les foyers les plus modestes. En effet, le PTZ+ est soumis à conditions de ressources. Le logement acquis à l'aide de ce prêt doit être neuf. Toutefois, il existe certaines exceptions permettant d'en bénéficier pour financer un achat dans l'ancien.

 

Les montants empruntés pour un achat sont calculés selon différents critères : le montant de l'opération, la zone géographique, la performance énergétique du bâtiment…

 

En savoir plus sur le PTZ+

 

Le prêt conventionné (PC)

Il ne s'agit pas d'un dispositif gouvernemental mais un prêt réglementé par l'État qui peut être attribué sans condition de ressources. Son taux est plafonné et il présente certains avantages comme un accès à l'Aide Personnalisée au Logement (APL) ainsi que des frais de notaire réduits. Le prêt conventionné peut servir à financer tout ou partie du coût de construction ou d'achat d'un logement neuf ou ancien mais aussi certains travaux d'amélioration du logement.

 

En savoir plus sur le prêt conventionné

 

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Ce prêt immobilier existe depuis 1993. Il s'agit d'un prêt conventionné comportant quelques différences avec un PC classiques. Depuis le 1er juillet 2015, son taux d'intérêt respecte les mêmes plafonds qu'un PC classique, mais à la différence de ce dernier, il est accordé sous conditions de ressources. Son objectif est de favoriser l'accès à la propriété pour les ménages aux ressources moyennes ou modestes. Il est exclusivement destiné au financement de la résidence principale.

 

En savoir plus sur le prêt d'accession sociale

 

Le prêt 1% logement

Il s'agit d'un prêt contracté par un salarié auprès d'Action Logement, l'organisme chargé de gérer la participation des entreprises assujetties à la Participation des Employeurs à l'Effort de Construction (PEEC). D'un montant limité et dépendant de zones géographiques, ce prêt est accordé sans condition de ressources et permet de profiter d'un taux très avantageux.

 

 

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Pour obtenir un prêt immobilier, il faut avant tout avoir un bon dossier. Alors comment constituer son dossier de demande de crédit immobilier ? Réponses...