Dossier : Acheter un logement neuf

Acheter un logement neuf sur plan

 

Qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison "en village", l'acquisition en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), appelée aussi "vente sur plan" se déroule de façon identique : vous signez d'abord un contrat de réservation avant de signer le contrat définitif.

 
 

Le contrat de réservation

 
plan

Le contrat de réservation est déterminant pour ce qui est des conditions dans lesquelles la vente se fera. Ce contrat n'est pas rendu obligatoire par la loi, mais il est, en pratique, proposé à l'acquéreur d'un logement futur. Il doit contenir les renseignements suivants.

La description du logement


Elle mentionne la surface habitable ainsi que le nombre de pièces principales, de pièces de service, de dégagements et dépendances, la superficie du jardin...

Une note technique sommaire


Elle indique la situation du logement dans l'immeuble ou dans l'ensemble du programme, la liste détaillée des équipements collectifs, les différents matériaux de construction, leur nature et leur qualité.

Des clauses résolutoires et suspensives


Ce peut être l'obtention de vos prêts ou la réalisation de la vente de votre bien précédent.

Le prix de vente


Le contrat de réservation est un indicateur important pour plusieurs éléments :

  • le prix de vente prévisionnel du logement et ses modalités de révisions
  • la date à laquelle la vente peut être conclue
  • éventuellement, les prêts obtenus pour financer l'acquisition du logement.


Les garanties financières

 

Avant la signature du contrat de réservation

 

Aucune somme d’argent ne doit être versée avant la signature du contrat de réservation.

 

Au moment de la signature du contrat de réservation

 

Il est possible que le vendeur vous demande de verser un dépôt de garantie pour réserver le logement. Ce dépôt devra alors se faire sur un compte bancaire ouvert à votre nom dans les limites suivantes :

  • 5 % du prix de vente si le contrat de vente définitif est signé dans un délai de 1 an.
  • 2 % du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

 

Après la signature du contrat de réservation

 

Le paiement de vos travaux devra être échelonné en fonction de leur avancement.


Il existe notamment deux cas de figures :


1) Le vendeur bénéficie d’une garantie d’achèvement des travaux. Cette garantie est dispensée par un organisme extérieur. Elle permet d’assurer que le vendeur, ou un tiers, fournisse les fonds nécessaires à l’achèvement du logement en cas de défaillance du constructeur. Dans ce cas, le montant de l’échelonnement peut s’élever au maximum à :

  • 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
  • 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau
  • jusqu’à 95 % du prix total à l'achèvement des travaux.


Les 5 % restant seront versés à la livraison du logement.


2) Le vendeur ne bénéficie pas de cette garantie. L'échelonnement des travaux peut alors s'élever au maximum à :

 

  • 20 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
  • 45 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau
  • jusqu’à 85 % du prix total à l'achèvement des travaux.

 

Les 15 % restant seront versés à la livraison du logement.

 

Le délai de rétractation


Une fois signé, le contrat de réservation est expédié chez l'acquéreur en recommandé avec accusé de réception. Celui-ci a 7 jours pour accepter ou refuser, toujours par lettre recommandée avec accusé de réception. Le dépôt de garantie lui sera restitué.

 

 



Le contrat de vente définitif

 

Le contrat de vente définitif peut prendre deux formes différentes :

 

1) le contrat de vente en l'état futur d'achèvement


Avec cet acte, vous devenez propriétaire du sol à la signature du contrat de vente définitif. Vous devenez propriétaire du logement au fur et à mesure qu’il est construit.


2) le contrat de vente à terme


Avec le contrat de vente à terme, vous ne devenez propriétaire qu’une fois les travaux terminés. Vous devez déposer sur un compte bancaire, la somme nécessaire pour les travaux. Le vendeur, quant à lui, ne pourra récupérer ce montant qu’à la livraison du logement.
 

Le contrat de vente définitif vous sera proposé un mois avant la signature et vous devrez le signer devant notaire . L'acte de vente doit contenir :

  • la description détaillée du logement (le plan, le nombre et la surface des pièces, les éléments d'équipements individuels, la nature et la qualité des matériaux) ;
  • le prix et le calendrier des paiements ;
  • la désignation de l'organisme bancaire qui garantit l'achèvement ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur ;
  • le délai de livraison ;
  • les pénalités de retard (1 % par mois) ;
  • les conditions d'échelonnement du montant des travaux ;
  • l'éventuelle condition suspensive de l'obtention d'un prêt.

 

En annexe du contrat, vous devrez trouver les documents suivants :

  •  les plans, coupes et élévations avec les cotes utiles, l'indication des surfaces de chaque pièce et dégagement ;
  • le plan coté du local vendu et une notice des éléments d'équipements propres au logement ;
  • le certificat d'urbanisme ;
  • l'état d'inscription des hypothèques ;
  • le règlement de copropriété ;
  • l'attestation d'assurance-responsabilité professionnelle du promoteur ;
  • l'attestation de l'assurance dommages-ouvrage.

 

 

Les modalités de règlement

 

De la même manière que pour le contrat de réservation, vous devez échelonner le paiement des travaux en fonction de leurs avancements et selon l'échéancier prévu au contrat de vente définitif.


Les cas de figures restent les mêmes :


1) Le vendeur bénéficie d’une garantie d’achèvement des travaux. Cette garantie est dispensée par un organisme extérieur. Elle permet d’assurer que le vendeur, ou un tiers, fournira les fonds nécessaires à l’achèvement du logement en cas de défaillance du constructeur. Dans ce cas, le montant de l’échelonnement peut s’élever au maximum à :

  • 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
  • 70 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau
  • jusqu’à 95 % du prix total à l'achèvement des travaux.

 

Les 5 % restant seront versés à la livraison du logement sauf réserves de votre part. En effet si vous estimez que logement n’est pas conforme au contrat de vente définitif vous n’êtes pas tenu de verser cette somme.


2) Le vendeur ne bénéficie pas de cette garantie. L'échelonnement des travaux peut alors s'élever au maximum à :

  • 20 % du prix total lorsque les fondations sont achevées
  • 45 % du prix total lorsque le logement est mis hors d'eau
  • jusqu’à 85 % du prix total à l'achèvement des travaux.

 

Les 15 % restant seront versés à la livraison du logement sauf réserves de votre part. En effet si vous estimez que logement n’est pas conforme au contrat de vente définitif vous n’êtes pas tenu de verser cette somme.
 

 



La livraison du logement

 

A vérifier avant la signature du procès verbal

Le jour J est arrivé et votre logement va être livré. Lors d'une réunion avec le promoteur, vous faites un état des lieux.
Dans ce procès-verbal, vous devez noter tous les défauts de conformité et les vices affectant éventuellement le logement : fissures, joints défaillants, huisserie mal ajustée, double-vitrage rayé, traces d'humidité, éclat d'émail dans la baignoire…
Certains défauts peuvent également exister dans les parties communes : dysfonctionnement de l'ascenseur, rampe d'escalier mal fixée, impossibilité de manœuvrer dans le parking…

Signer le procès verbal
Inscrivez tous ces défauts dans ce procès-verbal et sachez que vous avez encore un mois pour signaler au vendeur les problèmes que vous rencontrez en vous installant dans votre logement neuf.
Toutes les remarques doivent être indiquées par écrit et sous pli recommandé. A défaut, il sera considéré que vous avez accepté le logement tel quel.
Tant que les réserves ne sont pas levées, le solde du prix (5 %) reste consigné.

Le retard de livraison
En raison d'intempéries, de cas de force majeure ou d'une grève, le promoteur peut accuser un certain retard dans la livraison du programme. Ces incidents, indépendants de sa volonté, ne peuvent lui être imputables. Hormis ces causes, il doit vous livrer le logement dans le temps imparti dans le contrat de réservation. Le cas échéant, il doit verser les pénalités de retard mentionnées au contrat.

 
 


 



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Dernière mise à jour : août 2010



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