Comment fixer le prix de vente d'un bien immobilier ?

La méthode de comparaison

Commencez par vous faire une idée des prix du marché dans la même zone géographique, et n'oubliez pas que l'emplacement est un élément clé du prix :

• Vous pouvez utiliser notre outil d’estimation gratuit élaboré avec notre partenaire Cityscan, spécialiste de la donnée immobilière
• Effectuez des recherches d'annonces de ventes immobilières de biens similaires au vôtre, en vous mettant le plus possible à la place de l'acheteur, afin de voir quel est le prix moyen. N’oubliez pas que les prix présents sur les annonces intègrent presque toujours une marge de négociation, laquelle peut être plus ou moins importante. Observez donc ces chiffres avec prudence. Vous pouvez croiser vos observations avec les études des prix du marché des Notaires de France. La localisation n'est pas forcément précise, or le prix dans certains quartiers peut varier significativement à quelques rues d'écart.
• Utilisez notre outil gratuit prix immobilier, qui utilise les données DVF mises à disposition par la direction générale des finances publiques (DGFiP). Ce service vous permettra d'accéder à l'intégralité des ventes réalisées ces huit dernières années, avec l'adresse précise, ce qui vous permet d'avoir un ciblage géographique précis.

La méthode par capitalisation

Plus complexe, la méthode par capitalisation par du principe que le prix de vente d’un bien est défini par le revenu qu’il peut procurer. On utilise donc la formule suivante :

Valeur vénale du bien = Revenu / Taux de capitalisation

Pour connaître le taux de capitalisation, vous pouvez comparer le revenu généré par l’immeuble ou un appartement voisin avec l’éventuel somme rapportée en cas de vente de celui-ci. Pour être sûr de fixer le bon prix, vous pouvez par la suite comparer ce résultat aux prix du marché.

Les critères à prendre en compte

L'emplacement

La notion d'emplacement joue un rôle primordial et peut faire considérablement fluctuer le prix d’un bien. Ce critère dépend de l’image de la ville, du quartier ainsi que de l’agrément de ce dernier, à savoir les commerces, les écoles, les espaces verts ou encore les accès aux transports en commun.

L'orientation

La perception de l’orientation d’un logement varie en fonction de la région. En effet, une orientation nord est vue comme un point négatif à Paris alors que dans le sud, où dès 10 heures du matin, le soleil chauffe votre logement, elle devient un avantage. Il existe cependant quelques règles universelles : un vis-à-vis trop proche ou une vue sur une cour intérieure sombre feront forcément baisser le prix d’un appartement. A l’inverse, un bien donnant sur un jardin, un square ou un espace dégagé se vendra plus cher qu’un appartement similaire sans cette orientation.

Surface et volume

Dans les grandes villes, les surfaces spacieuses sont un luxe. Et même si le prix du mètre carré est, en principe, moins cher que celui des petites surfaces, la pénurie de grands logements partout en France explique une tendance à la hausse de leur prix de vente.

La hauteur sous-plafond est également importante car elle permet de mieux respirer et éventuellement de créer une mezzanine dans la chambre des enfants ou de faire une pièce supplémentaire en demi-étage.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU)

Les règles appliquées à votre commune peuvent augmenter la valeur de votre bien. C’est le cas par exemple, lorsqu’il devient possible d’agrandir le bien vendu. Il en va de même pour la possibilité de convertir un local commercial en habitation (le prix au m² d’une surface commerciale étant moins élevé que celui d’une surface d’habitation), autant d’arguments que vous pouvez présenter à vos acheteurs.

La qualité de la construction

A moins que l'emplacement soit vraiment exceptionnel, un bien construit dans les années 1960-1970 se vendra moins cher qu'un bien plus récent respectant certaines de nouvelles normes d'isolation thermique et phonique.

Les prestations et équipements

En matière de prestations, les acquéreurs recherchent avant tout la sécurité (digicode, interphone système de télésurveillance…). La présence d'un gardien est aussi appréciée.

A l'intérieur du logement, un beau parquet, des cheminées ou encore une terrasse sont des facteurs qui accroissent la valeur du logement.

A l'inverse, l'équipement sanitaire (qualité des robinets, des lavabos, douches et baignoires) importe peu, l'acquéreur équipant ensuite l’appartement avec les marques qui lui agréent.

L'étage de l'immeuble

Dans un immeuble en copropriété, le prix d'un même appartement varie considérablement selon qu'il se trouve en rez-de-chaussée ou au dernier étage et selon qu'un ascenseur dessert ou non les différents étages.

Le dernier étage avec ascenseur est souvent le plus cher : il bénéficie d'une meilleure vue et de moindres nuisances sonores. Le rez-de-chaussée se vend souvent moins cher que les autres appartements, à moins qu'il ne jouisse d'un jardin privatif. Son prix dépasse alors celui des premier et second étages.

Les maisons : en ville, groupées et isolées

En ville, la maison est un produit extrêmement rare. En tant que vendeur, vous jouissez d'un privilège qui vous permet de demander un prix exorbitant dès l'instant où vous détenez un petit lopin de cour ou de jardin.

Pour les maisons groupées (nouveaux villages réalisés par des promoteurs constructeurs), la qualité de la construction, le volume des pièces et la surface du jardin influent sur le prix.

Quant aux constructions isolées (aussi appelées "diffuses"), le prix dépend autant de la superficie du jardin, de son orientation et des arbres qui y sont plantés que de la qualité de la maison et du nombre de pièces. Entrent aussi en ligne de compte, la proximité des transports en commun (RER, bus, TGV…) et celle des commerces et autres commodités.

Les détails qui font la différence

L'aspect extérieur

En plus de l'adresse, l’aspect extérieur annonce immédiatement aux acheteurs à quel type de bien ils ont affaire. Pierres de taille massives ou pierres agrafées, larges baies vitrées avec menuiseries bois et aluminium, porte cochère en bois ou en verre : autant d'éléments qui reflètent le standing de l'immeuble.

Les parties communes

Elles donnent également le ton. Un hall spacieux, haut de plafond, en marbre ou en pierre marbrière, agrémenté de boiseries, de lumière feutrée ou de plantes vertes est un vrai plus. N'oublions pas l'ascenseur qui est lui aussi une partie commune. Certains sont verrouillés grâce à un code pour plus de sécurité, quant aux plus sophistiqués, ils sont directement reliés à une centrale de surveillance. En effet, le soin apporté aux parties communes de l'immeuble est aussi un critère de standing.

Prévoyez une marge de négociation

C’est un point à ne surtout pas oublier. En effet, un acheteur, quel qu’il soit, va essayer de négocier le prix que vous lui proposez. Pour cela il pointera les points négatifs de votre logement : travaux à faire, nuisances sonores ou visuelles, mauvais état de tel ou tel équipement… Ces mauvais points lui serviront de leviers de négociation. Il est donc important de savoir jusqu’à combien vous êtes prêt à baisser votre prix pour vendre. Tout dépend alors de l’urgence de la vente, du prix de revient que vous aurez préalablement calculé et des prix du marché. La différence entre le prix que vous avez fixez et le prix jusqu’auquel vous êtes prêt à descendre constitue donc votre marge de négociation. Elle ne doit pas être trop importante pour ne pas faire fuir les acheteurs dès la lecture de l’annonce, mais pas trop faible non plus pour vous éviter de vous retrouver dans une situation inconfortable au moment de négocier.

Sachez également qu’en plus de cette marge, vous pouvez vous appuyer sur tous les points forts de votre bien : équipements, environnement, situation, etc. Autant de points qui seront des leviers pour compenser les points négatifs que pourrait soulever l’acheteur.