Copropriété : travaux à risques !

Parties communes, parties privatives ?

Il est parfois difficile de différencier les parties communes et les parties privatives. Et pourtant, il est important de savoir ce qui est commun aux copropriétaires et ce qui est privatif, surtout lorsque l’on veut effectuer des travaux. En général, le sol, le plafond, le gros œuvre (ce qui est porteur), le toit, l’escalier et ce qui est d’usage collectif relèvent des parties communes. De nombreuses installations dans un appartement sont en fait des parties communes : balcon (et la rambarde !), radiateurs à eau, moquette ou parquet par exemple.

Sur les parties communes

Il faut obtenir l’autorisation de l’assemblée générale afin d’effectuer des travaux dans une partie commune. Le projet doit donc être inscrit à l’ordre du jour. On doit envoyer une lettre simple ou en recommandé pour demander au syndic d’inscrire ce projet à l’ordre du jour. Si vous êtes vraiment pressé, vous pouvez demander la tenue d’une assemblée générale « extraordinaire ». Les frais de sa tenue seront alors à votre charge.

Il est préférable d’arriver préparé à l’assemblée générale : les documents relatifs aux travaux envisagés doivent être présentés (devis, plans, lettre de l’architecte, etc...). Les copropriétaires pourront alors voter en toute connaissance de cause. Plus les travaux sont importants et plus le nombre de voix est important. Certains travaux nécessitent même l’unanimité des voix des copropriétaires. Il est important que chaque copropriétaire soit présent lors des assemblées générales pour donner son avis et voter pour les projets de travaux. Chaque voix compte.

C’est aux copropriétaires intéressés et concernés par les travaux de financer et d’en assumer le coût.

Tableau des majorités, selon la loi du 10 juillet 1965

Types de travaux : Majorité

Travaux urgents : réfection d’un mur qui s’affaisse, d’un toit qui fuit de manière importante : Vote de l’assemblée générale non exigé

Façades repeintes : Majorité simple

Changement d’un ascenseur : Double majorité

Hall d’entrée : peinture, pose de paillassons : majorité simple

Ouverture d'une porte dans un mur commun : majorité absolue

Ravalement à l’initiative des copropriétaires car l’immeuble est en mauvais état : majorité simple

Installation de sonnettes, de boîtes aux lettres : double majorité

Suppression de sonnettes, de boîtes aux lettres : unanimité

Réfection d'une partie de la toiture : majorité simple

Travaux dans les parties privatives affectant les parties communes : création d'une salle de bains, wc (raccordement aux canalisations), par exemple : majorité absolue

Sur les parties privatives

Il est possible d’effectuer tous les travaux que l’on souhaite dans les parties privatives sauf s’ils interfèrent avec des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Chaque fois que l’on porte atteinte à la structure porteuse de l’immeuble, il faut demander l’autorisation à l’assemblée générale. Il est donc impossible de trouer une nouvelle fenêtre vers l’extérieur ou simplement de l’agrandir sans le vote de l’assemblée générale. Les travaux sur l’aspect extérieur de l’immeuble doivent toujours passer par un vote. Sinon c’est le principe de liberté qui prévaut. Si vous violez le règlement de copropriété, le juge peut exiger la remise en état des lieux et le versement de dommages et intérêt.

Quels recours en cas d’opposition ?

Dans les parties communes, il est très difficile de faire un recours, sauf si l’on réussit à démontrer que ces travaux sont obligatoires pour le bon fonctionnement de l’immeuble. Dans les parties privatives, une procédure d’autorisation judiciaire est possible. Même en l’absence d’autorisation de l’assemblée générale, le juge peut autoriser le copropriétaire à faire ses travaux. Il faut savoir que chaque cas est différent et les juges regardent toujours la situation de l’immeuble avant les textes à appliquer.