Dossier : Les mesures de défiscalisation

Défiscaliser les terres agricoles

 

Acheter un lopin de terre pour agrandir sa propriété ou quelques hectares pour valoriser la ferme héritée de sa famille ou tout simplement pour faire un placement mérite attention. En effet, après des années de marasme , le marché immobilier agricole connait une embellie.

 
 
 
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Disparité de prix selon la nature et la localisation des terres
Une étude de la SAFER révèle que pour la période 1997-1998, ce sont les zones de grandes cultures qui ont augmenté le plus(4,5%), suivies des zones d'élevage bovin-viande(4,3%), des zones mixtes(4,2%). En revanche, les prix diminuent de 1,1% dans les zones laitières.
La moyenne nationale ne reflète pas la diversité des situations. Alors que l'hectare de terres et de prés se négocie entre 4573 et 6098 €euro; en Alsace, dans la Somme, La Marne ou la Gironde, il flirte seulement les 1524,5 €euro; en Maine et Loire, Vienne, Tarn et Garonne... Toujours selon cette étude, le rendement moyen est de 4,7%, le plus fort observé depuis 25 ans. Mais la palme revient aux départements de la Loire-Atlantique, de la Vendée et du Maine et Loire où il peut dépasser les 8%.Un record qui s'explique par des prix bas à l'hectare, mais des fermages confortables.


Des contraintes lourdes
Dans ce contexte où le placement foncier agricole renoue avec des rendements positifs, pourquoi ne pas s'y intéresser. Attention toutefois à ne pas s'emballer et à ne pas occulter des contraintes lourdes: taxes foncières, baux ruraux souvent à long terme(18 à 25 ans), récoltes aléatoires, réforme de la PAC qui risque de provoquer une baisse des revenus agricoles à l'hectare...

Acheter des parts dans un placement
Pour mutualiser les risques dans le cadre d'un pur objectif de placement, autant souscrire des parts dans un groupement foncier agricole(GFA).
Fonctionnant comme les groupements forestiers ou les groupements viticoles, sous forme de société civile, il évite tout souci de production et de gestion et permet de bénéficier d'une exonération partielle des droits de succession. Mais là encore, avant de souscrire, vérifier la qualité du gestionnaire et de son patrimoine.

Etre titulaire de parts dans des groupements fonciers agricoles ou viticoles
Les porteurs de parts de GFA ou de GFV peuvent prétendre à une exonération partielle ou totale à l'ISF sous certaines conditions(fonds loués au moins 18 ans, détention des parts depuis au moins 2 ans, fonds utilisés ou non pour l'exercice d'une activité professionnelle...).

Abattement forfaitaire et droits de succession
Les revenus fonciers bénéficient d'un abattement forfaitaire de 15%(au lieu de 14%).
Mais c'est surtout au niveau des droits de succession que l'avantage est conséquent. Une exonération partielle est en effet possible si certaines conditions sont réunies:
- Les associés doivent répondre des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social de la société, au jour du décès.
- Les statuts du groupement doivent leur interdire l'exploitation en faire-valoir direct.Le patrimoine du groupement ne doit comprendre que des immeubles à destination agricoles dont la totalité est donnée à bail à long terme(18 à 25 ans), en cours au jour du décès.
- Le défunt devait les détenir depuis au moins 2 ans.

Autres conditions
L'exonération ne s'applique qu'à la fraction de valeur nette des parts qui correspondent aux biens agricoles loués avec un bail à long terme, que ces biens aient été apportés par les associés ou acquis par le groupement. Il faut donc ventiler la valeur globale des parts entre la fraction correspondant aux biens exonérés et celle correspondant aux autres biens. Les parts sont exonérées de droits de succession à concurrence des 3/4 de leur valeur, dans la limite de 76224 €. Si la valeur est supérieure à 76224 € , l'exonération, au delà des 76224 € est ramenée à 50%. Cette limite de 76224, s'apprécie au niveau de la part de chaque héritier.
Cependant, pour chacun d'eux, la limite des 76224 € est appréciée en tenant compte non seulement de la valeur des parts comprises dans la succession, mais aussi des parts de GFA qui ont pu lui être donnée dans les 10 ans précédant le décès.
Enfin, l'héritier doit rester propriétaire des parts pendant cinq ans minimum à compter du décès. A défaut, il devra payer le complément de droits ainsi que l'intérêt de retard de 0,75% par mois.


 

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