Loi Alur : les principales réformes

Publiée au journal officiel le 26 mars 2014, la loi Alur a été mise en place par Cécile Duflot, ministre du Logement. Cette loi prévoit plusieurs réformes, certaines ayant déjà pris effet et d'autres à venir. Zoom sur les principales d'entre elles :

Favoriser les logements salubres à prix raisonnable

Le loyer médian de référence
Depuis des années, l’absence de régulation a engendré une augmentation de plus en plus forte des loyers. De ce phénomène a directement découlé un déséquilibre entre l’offre et la demande. Pour y remédier, une réforme importante vient d’être établie, celle du loyer médian de référence. Il s’agit d’un montant qui est fixé chaque année sur décret par le préfet. Montant qui peut subir une majoration ou minoration de 20%. Contrairement à son prédécesseur le « loyer moyen », le « loyer médian de référence » est stable. Il contient en effet de manière efficace la progression des loyers.

La garantie universelle des loyers (GUL)
La garantie universelle des loyers entrera en vigueur le 1er janvier 2016. Elle consiste à verser des indemnités aux bailleurs qui feraient face à des loyers impayés. A savoir que ces indemnités sont envisageables grâce à la garantie. Le but de cette opération est de favoriser la mise en location de logements disponibles, la GUL visant à rassurer le bailleur. Du côté des locataires, elle représente un double avantage. D’une part elle améliore l’accès au logement des personnes à faibles ressources. D’autre part, elle assure au locataire un accompagnement en cas de difficultés.

Les métiers de l’immobilier
La réforme sur les métiers de l’immobilier consiste à améliorer les compétences des professionnels de cette branche. L’objectif est d’instaurer plus de confiance entre ces derniers et de futurs acquéreurs. Pour se faire, plusieurs éléments ont été mis en place :

Une délimitation précise des différents postes dans le secteur immobilier.
L’obligation de souscrire à une responsabilité civile professionnelle à partir du moment où l’on travaille dans l’immobilier.
Une sanction pénale applicable à toute personne exerçant dans le secteur alors qu’elle n’en avait pas le droit.
Une sanction administrative pour les professionnels mettant en location un bien jugé inhabitable.
Une valorisation de la transparence des frais payés aux intermédiaires, cela dans le but d’éviter les surcoûts de logements.
Des frais de mise en location incombants désormais au bailleur (à l’exception de l’état des lieux et de la rédaction du bail qui sont partagés). A savoir que ces frais sont limités par décret.

Prévenir les expulsions
En cas d’impayés, la loi Alur prévoit un traitement le plus en amont possible. Elle vise aussi à renforcer la présence des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ainsi que celle des fonds de solidarité pour le logement (FSL).

La trêve hivernale
Entre le 1er novembre et le 31 mars d’une année, un locataire ne peut être expulsé même en cas d’impayés.

Favoriser le passage de l’hébergement au logement
Pour favoriser le passage de l’hébergement au logement le premier dispositif qui sera mis en place est la simplification des formalités pour accéder au logement. Ainsi un décret envisage la mise à disposition d’une liste des pièces exigées. Par ailleurs, le bail ainsi que le compte rendu d’établissement de l’état des lieux seront établis d’après un modèle type. L’objectif : limiter les abus, litiges et contentieux.

L’habitat participatif
L’habitat participatif c’est : un groupe de ménages qui mutualise leurs ressources pour accéder ensemble à un logement situé au sein d’un bâtiment collectif.

Limiter les habitats indignes et copropriétés dégradées

En guise de prévention
Une sanction est prévue pour tout bailleur qui ne réhabiliterait pas son logement. Il serait en effet dans l’interdiction d’acheter un bien immobilier en son propre nom ou par le biais d’une société et cela pendant une durée de 5 ans.

Limiter les habitats indignes
Les présidents des établissements publics de coopération intercommunale peuvent désormais devenir acteurs uniques de la lutte contre l’habitat indigne. Cela concerne notamment la lutte contre les marchands de sommeil, des propriétaires mettant à disposition des logements insalubres souvent divisés de façon à générer le plus de revenus possibles.

Faciliter l’accès aux logements sociaux

Des démarches simplifiées ont été mises en place pour accéder à un logement social. Le demandeur a désormais le droit d’être informé sur l’avancée de son dossier. Il a même la possibilité de recourir à internet pour le déposer.

Pour aller plus loin…

Concernant tous les contrats de location (ceux signés avant la loi inclus)

Le locataire doit avoir à disposition l’intégralité des pièces justifiant de ses charges pendant 6 mois.
Le locataire est dans l’obligation d’accepter tous travaux au sein du logement qu’il occupe. Si ces derniers durent plus de 21 jours, il bénéficiera d’une réduction proportionnelle sur son loyer.
Le délai de prescription pour les loyers/charges impayés est désormais de 3 ans.

Concernant les contrats conclus à partir du 27/03/14

Le délai de restitution du dépôt de garantie est désormais de 1 mois à condition qu’aucune dégradation ne soit constatée lors de l’état des lieux de sortie. En cas de retard, des intérêts sont prévus : 10% du loyer (charges exclues) par mois de retard.
Modification des règles de solidarité au sein d’une colocation par la création d’un contrat type. Tout colocataire quittant les lieux ne peut être solidaire des loyers que pendant une durée maximale de 6 mois.
Un locataire prenant congé de son logement bénéficie d’un mois de préavis s’il bénéficie d’un logement social, rencontre des problèmes de santé ou bénéficie de l’AAH.
Un bailleur ne peut désormais plus exigé que le départ de son locataire soit immédiat en cas de reprise ou de revente du bien.