Dossier : Acheter un logement ancien

Négocier le prix d'achat d'un logement ancien

 

Dans l'immobilier ancien, il arrive souvent que le vendeur surévalue son bien, notamment pour des raisons affectives. C'est pourquoi il faut vous attendre à devoir négocier lors de l'achat d'un logement ancien.

 
 
 
Prix de revient

Comprendre le prix de vente fixé par le vendeur

Pour fixer son prix de vente, le vendeur prend en compte plusieurs facteurs, dont :

 

  •  Le prix au mètre carré, et bien sûr la superficie du bien ;

  • Le quartier : proximité des transports, des écoles, des commerces…

  • L’exposition et l’orientation du bien ;

  • Le standing et la qualité architecturale du logement ;

  • Pour un appartement, l’état des parties communes et la présence d’un ascenseur, d’un balcon, d’un parking et d’une cave…
  • Etc.
 
 

Donner vous-même un prix raisonnable au bien immobilier convoité

Pour vous aider à avoir une idée des prix dans votre ville ou dans votre quartier, consulter les études faites par les Observatoires de l'Habitat, les Agences pour l'Information Générale sur le Logement (ADIL), les notaires, les banques... Faites un tour sur ParuVendu.fr et comparez les annonces de biens similaires au vôtre.

 

Ne négliger aucune piste : faites le tour des agences immobilières, des concierges.
A partir de ces données, vous aurez une idée des prix dans lesquels se situe le bien convoité, que vous pondérerez en y ajoutant les "plus" :


  • étage élevé ;

  • pas de vis-à-vis ;

  • une bonne orientation ;

  • un état général satisfaisant...

Et soustrayez les &lquo;moins&rquo; :


  • rez-de-chaussée sombre ;

  • vue sur cour peu lumineuse ;

  • bruit ;

  • gros travaux ;

  • servitudes de passage....

Vous obtiendrez alors un prix raisonnable, que rien ne vous empêche de négocier... ou du moins, d'essayer !

 
 

Les points non négociables

Le coût du logement ne se résume pas uniquement au prix d'achat. Il compte aussi de nombreux frais annexes demandés par l'Etat, la banque, le notaire et certains professionnels dont il est conseillé de s'entourer pour effectuer un bon achat.

 

Les frais de notaire

  • Les droits d'enregistrements : ce sont les impôts et taxes perçus par le notaire pour le compte de l'Etat et des collectivités publiques.

  • Les émoluments du notaire : ils correspondent à la rémunération du notaire proprement dite et tarifés par décret.

  • Les "débours" : ils correspondent aux démarches effectuées auprès des services et administration (état civil, relevé hypothécaire, demande de certificat d'urbanisme, purge du droit de préemption de la commune, droits de timbre...)

 

En savoir plus sur le rôle du notaire

 

Les charges de copropriétés

Lorsque vous achetez dans un immeuble, vous êtes redevable du paiement des charges. Faites vous préciser le montant de ces charges annuelles pour les inclure dans votre budget.

 

Attention aux gros travaux déjà votés par l'assemblée générale des copropriétaires. Renseignez-vous auprès du syndic pour savoir si de gros travaux (ravalement, remplacement d'une chaudière, réfection des parties communes...) ont été récemment votés en assemblée générale ou vont être prochainement présentés à l'ordre du jour. Là encore, vous devrez prévoir ces dépenses.

 

La taxe foncière

Son montant est calculé sur la base de la valeur cadastrale des propriétés bâties diminuée d'un abattement forfaitaire puis multipliée par le taux d'imposition voté par les collectivités locales. Ces taux peuvent varier de 1 à 10 entre les communes, de 1 à 5 entre les départements, de 1 à 3 entre les régions. Ce qui explique la grande disparité de cette taxe pour une même surface dans une ville différente. Renseignez-vous sur le montant que vous aurez à payer afin de l'intégrer dans vos dépenses. La note est parfois très douloureuse et revient chaque année.

 

Diverses exonérations sont prévues dans des cas bien précis. Dans le cas d'un achat d'un logement ancien, cette taxe est généralement partagée entre le vendeur et l'acheteur au prorata temporis, c'est-à-dire en fonction du nombre de mois occupé par chacun.

 

La taxe d'habitation

Son montant est calculé sur la base de la valeur locative cadastrale à laquelle s'applique un taux d'imposition voté par les conseils municipaux. Ces taux sont très variables d'une commune à l'autre, ce qui explique là encore une grande disparité entre deux logements semblables situés dans deux communes différentes.

 

Divers allègements et abattements sont consentis en fonction des ressources et des charges de familles du contribuables. Quelques exonérations totales ou partielles existent dans des cas bien précis.

 

Les experts de l'immobilier

En acquérant un appartement ancien, vous êtes désormais couvert par la loi Carrez qui oblige tout vendeur à garantir sa surface et à prendre à sa charge les honoraires du spécialiste. Mais si vous achetez une maison ou un appartement plus ancien, aucune obligation. Pour ne pas payer des mètres carrés fantômes, le mieux est de recourir à un expert.

 

Par ailleurs, si vous pensez que le logement proposé est vendu à un prix vous semblant exorbitant, n'hésitez pas à contacter un expert. En fonction de la surface, mais aussi de l'environnement, de l'étage, de l'orientation et par méthode comparative avec des biens aussi semblables que possibles vendus récemment dans le même secteur, vous aurez le vrai prix de votre futur logement. Une dépense non négligeable dans un budget, mais qui vous évite néanmoins de surpayer votre logement.

 

Enfin si vous voulez faire construire une maison sur un terrain, n'hésitez pas à faire appel à un expert-géomètre qui procèdera à un bornage délimitant votre propriété et qui vous garantira le métré du terrain. Là encore, pas besoin de payer des mètres carrés qui n'existent pas.

 

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