SCI : une bonne solution pour qui ?

Achat immobilier à plusieurs… sans indivision
Vous voulez faire un investissement immobilier avec d’autres personnes, des membres de votre famille notamment ? La constitution d’une SCI est intéressante car elle ne conduit pas à une indivision entre héritiers ou propriétaires. La gestion du bien dans le temps en est facilitée. En effet, la SCI est propriétaire du bien. Les associés possèdent chacun une part de la société.


SCI : des avantages à ne pas négliger
Avec la création d’une société civile immobilière, les associés :

• peuvent acquérir un bien plus important qu’individuellement ;
• évitent les conséquences d'une indivision ;
• peuvent protéger l'un d'eux, en poursuivant la SCI après le décès de l'un des associés (doit être inscrit dans une clause statutaire) ;
• partagent les risques inhérents à la gestion d'un patrimoine immobilier.

Pour autant les inconvénients existent : la gestion d’une SCI est lourde (bilan annuel, assemblée générale…) ; les associés sont responsables des dettes sans limite ; céder ses parts est moins facile que vendre un bien immobilier.


Une société civile immobilière pour transmettre son patrimoine
Créer une SCI familiale permet de transmettre un patrimoine immobilier à ses enfants en conservant la gestion du bien ou sa jouissance. Les parts sociales de la SCI sont données aux enfants en tout ou partie (nue-propriété). Et la donation de parts de société civile immobilière présente des avantages fiscaux.

Pour créer une société civile immobilière, les associés doivent être au moins 2 (aucune limite maximale n'est fixée). Aucune condition de qualité ni de nationalité n’est exigée. Bien évidemment, les associés peuvent, également, être de la même famille.

La SCI est composée d'un capital (sans minimum légal) divisé en parts sociales égales entre les associés. Les associés désignent un gérant, pas obligatoirement associé. Ils définissent aussi sa mission et la durée de son mandat.

Faire appel à un professionnel pour rédiger les statuts
Rédiger les statuts de la SCI est la première étape. Cet écrit peut être fait par :

• acte sous seing privé ;
• ou par acte authentique. Le recours à un notaire est recommandé. Ce professionnel peut vous conseiller, établir des statuts équilibrés entre les associés, et conserver les documents relatifs à la SCI. Le notaire est un passage obligé lorsqu’un immeuble est apporté à la SCI.

Les statuts précisent :

• l’objet de la SCI, autrement dit son activité. Une société civile immobilière ne doit pas avoir pour vocation une activité commerciale ;
• le nombre des associés et le type d’apport fourni par chacun. Ils peuvent être numéraires (somme d’argent), en nature ou en industrie (temps de travail consacré à la SCI, carnet d'adresses…) ;
• le capital social et sa division en parts sociales égales ;
• les modalités de fonctionnement : vous déterminez les pouvoirs du gérant, le mode de consultation des associés… ;
• la durée de la SCI (au maximum 99 ans) ;
• son siège social.

Faire connaître la société civile immobilière
Des formalités de publicité sont ensuite exigées :

• enregistrement des statuts auprès de l'administration fiscale en 4 exemplaires ;
• dépôt au greffe du tribunal de commerce ;
• immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés ;
• publication de la création de la société civile immobilière dans un journal d'annonces légales agréé par le département.