Servitude de passage : quels sont les droits du propriétaire ?

Servitude de passage, le propriétaire jouit uniquement du droit d’accès

Selon la Cour de cassation, une chose est claire : la servitude de passage ne « donne pas d’autres droits de jouissance » et ne peut aboutir à une dépossession du propriétaire du fonds servant. Effectivement, sauf exception, elle ne permet que le passage sur le bien foncier du voisin. Souvent en cause dans les troubles de voisinage, la servitude de passage comprend des règles diverses qui diffèrent dépendant de si cela concerne un terrain enclavé ou un terrain difficile d’accès.

Quelles conditions à respecter pour un terrain enclavé ?

La servitude de passage prend effet automatiquement s’il s’agit d’un terrain enclavé. Le propriétaire du lotissement a alors le droit de passer sur la propriété voisine pour rejoindre sa maison qui n’est pas accessible par la voie publique. Le propriétaire doit cependant :

• Prendre le chemin le plus court par rapport à la voie publique

• Passer là où c’est le moins défavorable pour le propriétaire du fonds servant

• Verser une indemnité proportionnée au dommage occasionné (sonore ou autres). La somme sera déterminée à l’amiable ou par un juge du tribunal de grande instance

Pour rappel, la propriété qui subit la servitude de passage est dénommée fonds servant alors que le bien bénéficiaire est appelé fonds dominant.

Accord du voisin nécessaire pour bénéficier du droit de passer

En cas de difficulté d’accès, on parle alors de servitude de passage conventionnelle. Dans ce cas précis, l’accord du voisin est indispensable et doit préciser l’emplacement à être utilisé, le mode de déplacement (à pieds, en voiture, etc.) et le montant de l’indemnité que le propriétaire bénéficiaire doit verser, entre autres.

À noter que cet accord, pour les deux parties, se retransmet lors d’une vente ou lors d’un héritage.

Une obligation fixée à 30 ans

Une servitude de passage est fixée pour 30 ans d’usage continu. Cette période passée, le propriétaire contraint peut contester son existence si l’espace n’est pas utilisé par exemple. Aussi, dès que le logement n’est plus situé dans sur un terrain enclavé (la construction d’une route donnant accès direct à l’habitation depuis la voie publique), la cessation peut être demandée.