Dossier : Bailleur : Louer tranquille
Les obligations du bailleur
Bon à savoir sur la notion de logement décent
Louer un logement décent et en bon état ne signifie pas qu'il faille le remettre à neuf. Il doit néanmoins répondre à des normes minimales d'habitabilité et de confort (décret du 6 mars 1987). En tant que bailleur, vous pouvez être amené à faire d'importants travaux : ne tardez pas, faute de quoi la facture peut s'alourdir sous le poids de la dégradation et s'étendre même aux dégâts matériels causés chez votre locataire.
Les travaux incombant au bailleur
C'est à vous qu'il revient d'effectuer les réparations nécessaires au bon état du logement loué.
En voici quelques exemples :
Vous réalisez de gros travaux en cours de bail
Le locataire ne peut pas s’opposer aux travaux et doit laisser libre accès à son logement. La gêne occasionnée n'ouvre pas droit à une indemnisation, sauf si la location est inhabitable pendant plus de 40 jours. Le locataire peut alors négocier une baisse de loyer. Si les réparations sont de telle nature que le logement est rendu inhabitable, le locataire peut faire résilier le bail.
Les obligations du locataire
Les travaux incombant au locataire
Selon l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à votre charge « l'entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'Etat, sauf si elle sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »
Il s'agit en général des dépenses liées à :
>> Décret 87-712 du 26 août 1987
Transformation ou aménagement ?
Selon l'article 7f de la loi du 6 juillet 1989, votre locataire n’a pas le droit de "transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire". Pour revoir la distribution des pièces ou les cloisons, il doit donc vous prévenir et obtenir votre autorisation écrite. Sans cela, vous pourriez exiger de votre locataire qu’il remette les lieux en état avant de partir.
Votre locataire a par contre le droit de réaliser « des aménagements », c'est-à-dire de changer la moquette ou de poser un radiateur électrique.
Que faire en cas de désaccord ?
Il n'est pas toujours facile de déterminer si la réparation relève de l'entretien ou est due à la vétusté de l'équipement.
L’humidité, par exemple, peut provenir d'une déficience de ventilation ou d'une isolation insuffisante : les travaux sont à la charge du bailleur. Si elle a sa source dans le mode de vie du locataire (trop de vapeur dans la cuisine et la salle de bain...), la réparation incombe à ce dernier.
Si litige il y a, ce sera au locataire de prouver qu'il n'y est pour rien.
Sommaire - Mettre en location pas-à-pas
>> Etape 1 - Choisissez de louer vide ou meublé
>> Etape 2 - Mettez en location
>> Etape 3 - Trouvez le bon locataire
>> Etape 4 - Signez le contrat de bail
>> Comment réagir face aux loyers impayés ?
>> Gérez les risques locatifs avec la GRL
>> Révisez ou réévaluez le loyer
Soyez informé des réparations vous incombant
>> Etape 6 - Résiliez le bail
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Les deux héros de notre série vidéo dédiée à l'immo vous expliquent :
>> L'état des lieux entrant
>> L'état des lieux sortant
>> Le dossier de location
>> Toutes nos vidéos immo
Dernière mise à jour : septembre 2010
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