La rupture du contrat de location

 

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Le préavis

Le fait de donner congé au propriétaire ouvre une période de préavis de un ou trois mois selon les cas. Période au terme de laquelle le locataire doit quitter les lieux. Le délai dépend du caractère vide ou meublé du logement :

 

• En location meublé, le préavis est d'un mois quelles que soient les circonstances ;

 

• En location vide, le préavis est généralement de trois mois mais il peut être réduit à un mois dans certaines situations définies par la loi.

 

Les situations qui permettent de raccourcir le délai de préavis à un mois sont les suivantes :

 

• Perte involontaire d'emploi (licenciement ou rupture conventionnelle)

 

• Mutation professionnelle

 

• Reprise d'emploi

 

• Premier emploi

 

• Le locataire touche le RSA

 

• Le locataire est titulaire l'allocation aux adultes handicapés

 

• Les locataires dont l'état de santé nécessite un déménagement rapide (sous réserve de produire un certificat médical justifiant un changement de domicile)

 

• Pacs et mariage : lorsque l'un des deux conjoints est dans l'une des situations ci-dessus, le préavis du couple est réduit à un mois puisque puisqu'ils sont légalement cotitulaires du bail

 

• Le logement se trouve en zone tendue (définies par la loi Alur)

 

• Le locataire se voit attribuer un HLM

 

• Le locataire peut aussi tout simplement demander une réduction du délai de préavis au propriétaire

 

Dans de rares cas, le locataire a la possibilité de quitter le logement sans préavis. Une dispense qui lui est accordée par la justice lorsque le logement qu'il occupe est visiblement insalubre ou indécent.

 

Toutefois, l'absence de préavis ne dispense pas le locataire de prévenir le propriétaire.

De date à date

Le délai de préavis débute lorsque votre bailleur reçoit votre lettre de congé (voir plus bas). Il expire au bout de un ou trois mois selon votre situation, le même jour que la date de début. Autrement dit, si le bailleur reçoit la lettre recommandée le 5 septembre, le préavis expire le 5 décembre.

 

Lorsqu'il n'y a pas de chiffre de date identique durant le dernier mois du préavis (année bissextile par exemple), il expire le dernier jour de ce mois. Autrement dit, si votre bailleur reçoit la lettre le 30 novembre, le préavis expire le 28 février puisqu’il n’y a pas de 30 février.

 

 

La forme

Un locataire souhaitant quitter son logement doit envoyer à son propriétaire une lettre de congé. Cette lettre peut être remise au propriétaire :

 

• Par lettre recommandée avec accusé de réception

 

• Par acte d'huissier

 

• Par remise en main propre contre émargement ou récépissé

 

Attention, un congé envoyé par voie électronique (e-mail ou autre) n'est pas valide.

 

Le contenu de cette lettre n'est pas fixé par la loi. En théorie, il suffit d'indiquer clairement que vous donnez congé à votre propriétaire bailleur. Vous lui signalez que vous souhaitez quitter le logement et mettre fin au contrat de location.

 

En pratique, il convient de préciser

 

• la date de votre départ, qui ne peut intervenir qu'après un délai de 3 mois ou d'un mois selon les cas, à moins que le bailleur accepte que vous quittiez le logement plus tôt ;

 

• le motif du congé (uniquement pour les situations justifiant un préavis d'un mois, aucune justification n'est nécessaire dans les autres cas).

 

Attention, après l'envoi de sa lettre, le locataire ne peut pas revenir sur sa décision, sauf consentement du bailleur.

 

Cas spécifiques

La collocation

Dans une collocation, un colocataire peut donner son préavis de départ indépendamment sans que cela n'ait d'effet sur les autres.

 

Résidence secondaire

Dans ce cas, le congé n'est soumis à aucune règle impérative, seules les clauses du contrat font office d'obligations.

 

Obligations

Jusqu'à l'expiration du préavis, le locataire reste titulaire du bail et doit, à ce titre, payer le loyer et les charges. Si vous trouvez un autre locataire, et que le bailleur l’accepte, ce locataire occupera les lieux et paiera loyer et charges pendant votre préavis.

 

Dès la réception du congé, le bailleur peut chercher un nouveau locataire. Il a donc le droit d'organiser des visites du logement. Ce droit d'accès est limité à 2 heures par jour, exception faite du dimanche et des jours fériés. Si vous êtes absent, le propriétaire doit obtenir votre autorisation pour faire visiter le logement.