Dossier : Choisir entre louer vide ou meublé
En louant meublé, vos revenus locatifs devront être déclarés aux impôts. Ils ne seront pas comptés dans la rubrique « Revenus fonciers », mais « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).
Vous pouvez être exonéré si vous louez en tant que résidence principale et que le loyer ne dépasse pas un certain plafond.
En louant meublé, vous vous engagez à payer des prélèvements sociaux (CSG, CRDS…), la cotisation foncière des entreprises, la taxe foncière, voire la taxe d’habitation dans certains cas.
Un loueur en meublé non professionnel n’est pas inscrit au registre du commerce. Même s’il l’était, ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à 23 000 euros TTC et n’excèdent pas ses autres revenus d'activités.
Par les mécanismes de la déduction des intérêts d’emprunt et de la limitation de l’utilisation année par année des amortissements jusqu’au résultat fiscal nul, les recettes ne seront soumises ni à impôt sur le revenu, ni à prélèvements sociaux pendant de très nombreuses années.
Un crédit d'impôt de 18% sur le prix de revient hors taxe (plafonné à 300 000 €) depuis le 1er janvier 2011. Pour en bénéficier, il faut investir sous le régime LMNP Bouvard et non pas LMNP classique.
Un loueur en meublé professionnel est inscrit au registre du commerce et des sociétés, en nom propre ou à travers une société. Il perçoit de cette activité au moins 23 000 € de recettes TTC par an (total des loyers, taxes comprises ; condition appliquée prorata temporis la première année), des recettes qui dépassent par ailleurs les autres revenus professionnels du loueur (pensions, salaires, bénéficies industriels et commerciaux...). Ces conditions s'appliquent à l'ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
La particularité de la location meublée par rapport à une location nue provient du fait que dans le cadre du BIC, vous tenez une comptabilité dans laquelle peuvent être déduits les amortissements des parties mobilières et immobilières des biens, les frais d’acquisition et la charge financière de l’opération. Cependant, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Ils serviront à annuler des résultats fiscaux positifs futurs.
Quand l'acquisition d'une location meublée est financée par un prêt, on observe généralement trois périodes successives :
Revenus locatifs annuels imposables | Régime d'imposition | Bénéfice imposable |
Inférieurs à 32.100 euros | Micro-entreprise (ou micro-BIC) | Les recettes brutes annuelles sont diminuées d’un abattement forfaitaire de 50% |
Entre 32.100 et 231.000 euros | BIC réel simplifié | Il correspond au bénéfice net, c’est-à-dire aux profits diminués des charges. Chacun des régimes est soumis à des règles comptables particulières. |
Supérieurs à 231.000 euros | BIC réel normal |
Le propriétaire du bien loué est assujetti à la taxe foncière.
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A.VEROT