Conclure le bail
Les locations de logements vides à usage d'habitation principale sont régies par la loi du 6 juillet 1989 (articles 1778 du code civil). Selon l'article 3 de cette loi, modifié par la loi du 21 juillet 1994, « le contrat de location est établi par écrit ».
LES CLAUSES A MENTIONNER
La loi prévoie qu'un certain nombre d'éléments doivent figurer dans le contrat de bail et que toute clause du contrat allant à l'encontre est réputée non valable. Ces clauses obligatoires sont mentionnées dans l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.
Selon cet article, le contrat doit comporter l'identité du bailleur, qu'il s'agisse d'une personne physique (particulier) ou morale (société). Il en va de même en ce qui concerne le mandataire éventuel (agence immobilière).
Il doit également mentionner la domiciliation du bailleur (adresse physique où adresse du siège social) et celle de son mandataire éventuel.
Selon l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne physique, la durée du contrat est d'au moins trois ans.
Si c'est une personne morale (compagnie d'assurances, caisse de retraite...) la durée est d'au moins 6 ans. Regarder de très près la date à laquelle le bail prend effet.
Celle-ci peut être différente de la date d'entrée dans les lieux ou de signature du contrat. La durée du bail court à partir de la date d'effet du contrat qui est aussi la date anniversaire d'augmentation annuelle du loyer et de fin du bail.
On entend par consistance la nature du local. Le contrat doit préciser si il s'agit d'un appartement ou d'une maison.
Le contrat doit également mentionner la destination du local c'est-à-dire l'usage qui va être fait du logement. En effet si dans la majorité des cas le local est destiné à un usage d'habitation, il peut également s'agir d'un local à usage mixte (habitation/profession).
Deux dispositions législatives permettent au locataire d'un logement d'habitation d'y exercer une activité professionnelle ou commerciale.
- La première, du 21/12/1984 modifiée par celle du 11/02/1994, autorise toute personne créant son entreprise à en installer le siège social chez elle pendant 2 ans à compter de son inscription au registre du commerce ou des sociétés.
- La seconde, du 2/07/1998, précise que tout occupant d'un local d'habitation au titre de résidence principale peut exercer une activité professionnelle ou commerciale dans une partie du local tant qu'il ne reçoit pas de clientèle et qu'il n'y stocke pas de marchandises.
Le contrat doit préciser la désignation des locaux et des équipements à usage privatif. Doivent donc figurer dans le contrat le nombre de pièces mais aussi les équipements loués avec le logement (chauffage central ou chaudière ou convecteurs électriques, volets roulants ou persiennes, baignoire, douche, WC, cuisine équipée ou non, ballon d'eau chaude...). Il est particulièrement important de décrire et de mentionner ces équipements dans le contrat car en tant que locataire, vous devez assurer leur entretien.
Les annexes (cave, place de parking individuelle) doivent également être mentionnées.
Enfin le contrat devra mentionner les parties, accessoires, équipements de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun. (Ascenseur, parking collectif, jardin).
Le montant du loyer initial est en principe librement fixé par les parties. Son montant doit être mentionné dans le contrat. Il s'agit du montant du loyer hors charge.
Il faut également préciser la date du paiement du loyer. Paiement mensuel, trimestriel, à terme échu (fin de mois) ou à échoir (en début de mois). Le paiement mensuel est le plus répandu. Sachez que si le contrat prévoit un paiement trimestriel, le locataire est en droit selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 d'exiger un paiement mensuel.
Si le bailleur souhaite faire réviser annuellement le montant du loyer, il devra obligatoirement faire mentionner les règles de révisions du loyer dans le contrat.
Si le versement d'un dépôt de garantie est prévu, le contrat doit préciser son montant (articles 3 et 22 loi du 6 juillet 1989).
LES CLAUSES ADDITIONNELLES
Certaines clauses peuvent être insérées dans le contrat par le bailleur tant qu'elles ne sont pas contraires à la loi. Il sert à garantir les obligations du locataire envers le bailleur.
Le dépôt de garantie n'est pas un élément obligatoire du contrat. Mais dans les faits, bien rares sont les contrats ne prévoyant pas le versement d'un dépôt de garantie !
Si le versement d'un dépôt de garantie est prévu par les parties, le contrat doit préciser son montant (articles 3 et 22 loi du 6 juillet 1989). Il ne peut excéder un mois de loyer hors charges. Néanmoins si le paiement d'avance du loyer est prévu pour une période supérieure à un mois, le bailleur ne peut exiger le versement d'un dépôt de garantie.
La révision du loyer n'est pas obligatoire. Si le bailleur souhaite réviser le loyer, il doit insérer dans le contrat une clause la prévoyant. Il devra alors obligatoirement y faire figurer certains éléments.
La date de la révision tout d'abord. Elle interviendra chaque année à une date fixée par les parties elles-mêmes et mentionnée dans le contrat. A défaut d'une date fixée conjointement, la révision interviendra au terme de chaque année de contrat (date anniversaire de la signature du contrat).
Pour ce qui est du calcul de la révision, il est basé sur l'évolution de l'indice INSEE du coût de la construction, la clause de révision doit doit donc mentionner la date de référence de l'indice INSEE du coût de la construction pris en compte pour le calcul de la révision. A défaut c'est la date du dernier indice publié à la date de la signature du contrat de location qui sera prise en compte.
Le bailleur peut vouloir insérer une clause résolutoire. Il s'agit d'une clause lui permettant d'interrompre le bail et de faire expulser le locataire. Cette clause n'est valable que dans trois cas :
- non paiement des loyers ou des charges au terme convenu ;
- non paiement du dépôt de garantie si le contrat en prévoit un ;
- non souscription par le locataire d'assurance contre les risques locatifs.
Le bail signé avec un particulier doit avoir une durée minimum de 3 ans. Mais rien n'empêche le bailleur de signer un bail pour une durée plus longue.
Le bailleur peut vouloir qu'un tiers (parents, banque) se porte caution pour garantir le paiement des loyers.
Selon l'article 6 a de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit délivrer au locataire un logement "en bon état d'usage et de réparation". La loi prévoit cependant dans le même article, la possibilité pour les parties de prévoir dans une clause du contrat, que le locataire exécutera ou fera éxecuter ces travaux. La clause devra alors préciser la nature des travaux et la durée de l'imputation des dépenses
Dans son article 4, la loi du 6 juillet 1989 définit dix clauses abusives qui, même si elles figurent au bail, sont réputées non écrites :
Ces clauses si elles figurent dans le bail sont réputées non écrites c'est-à-dire sans valeur.
Précédée de la mention "lu et approuvé", la signature de chaque partie est obligatoire.
Un exemplaire du bail est remis à chacune des parties, bailleur et preneur ainsi qu'aux personnes qui se sont portées caution.
LES ANNEXES OBLIGATOIRES
Les documents obligatoirement annexés au contrat de bail sont :
