Promesse de vente, quelles sont les conditions à respecter ?

La promesse de vente est souvent au cœur de litiges en France. La validité de ce contrat bilatéral tient à des conditions de fond, mais aussi de forme. La Cour de cassation a rappelé le cadre juridique des ventes dans une décision du 7 janvier 2016.

La teneur de la promesse de vente

Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est conclue dès qu’il y a accord sur le prix d’un bien immobilier précis. Du moment que ces deux exigences sont remplies, la promesse prend effet et le transfert de propriété est considéré comme ayant déjà eu lieu. Les parties doivent être précises car, au cas contraire, les promesses de vente ne pourraient plus servir de référence.

L’imprécision des promesses contractuelles

La 3ème chambre civile insiste sur l’obligation d’être précis par rapport au bien vendu et au prix. En l’espèce, un vendeur avait déjà fixé le coût au mètre carré de son terrain. Cependant, il n’était pas encore décidé quelle superficie allait faire l’objet de la transaction. Une promesse avait été signée et l’acquéreur avait même réglé une partie de la somme demandée. Toutefois, le vendeur a refusé de signer l’acte authentique qui allait officiellement reconnaître que la promesse valait vente. Ce manque de précision a finalement coûté cher à l’acheteur …

Des ventes contrariées par la Cour de cassation

Il est généralement admis que les magistrats de la Cour de cassation jugent en droit et non en fait. Dans les faits, ces derniers ont décidé que l’acquéreur avait tort, car il aurait dû, avec l’autre partie, convenir de la surface exacte qui faisait l’objet de la vente. En raison de ce manque de précision, la promesse de vente ne pouvait être considérée comme telle devant les juridictions judiciaires.

Le vendeur n’était soumis à aucune obligation

La promesse n’étant pas parfaite, aucunes obligations réciproques n’incombent aux parties. De ce fait, celui qui vendait le terrain n’était pas tenu de signer l’acte authentique qui engendrerait le transfert de propriété au profit de l’acheteur. Les promesses liées aux ventes doivent donc être très précises.