Acheter un logement ancien

Une garantie contractuelle
Si votre logement a moins de 10 ans, il bénéficie d'une garantie contractuelle : la garantie décennale.
Vis-à-vis de vous, acheteur, le promoteur ou le constructeur doit réparer pendant 10 ans les défauts rendant le logement impropre à sa destination ou affectant sa solidité. Sont ainsi visés:

• les dommages survenants à tout élément du bâtiment qui ont pour effet de compromettre sa solidité (fondations mal exécutées, toiture défectueuse)
• les dommages suceptibles d'affecter l'un des éléments de l'ouvrage ou l'un de ses équipements indissociables et de rendre le logement impropre à sa destination (défaut de l'escalier empêchant d'accéder à l'étage, joints de terrasses défectueux entraînant des infiltrations d'eau...).

Faire jouer la garantie décennale
Vous devez donc agir dans les 10 ans qui suivent la construction de votre logement, envers le professionnel, en lui décrivant les malfaçons dans une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception.
S'il fait la sourde oreille, adressez-lui une mise en demeure et au pire intentez une action devant le tribunal de grande instance.

Au-delà de 10 ans : une protection en cas de vices cachés
Un logement de plus de 10 ans n'est couvert par aucune garantie contractuelle. Il n'est couvert qu'en cas de vices cachés. En effet, en cas d'apparition d'un vice qui était caché au moment de la vente, comme par exemple, une toiture qui s'effondre ou des inondations fréquentes occasionnant des fissures, l'acquéreur peut faire jouer l'action des garanties de vices cachés prévue par l'article 1648 du Code civil.

Les conditions de recevabilité de l'action en garantie des vices cachés
Pour que cette action soit recevable, deux conditions doivent être réunies :

• le vice doit être caché au moment de la vente, c'est-à-dire invisible même aux yeux avertis d'un professionnel ou d'un technicien.
• l'action doit être intentée dans un bref délai, c'est-à-dire dans les semaines qui suivent l'acquisition.

En tant qu'acquéreur, vous pouvez demander, à l'amiable ou le cas échéant, devant le tribunal de grande instance:

• soit l'annulation de la vente
• soit une réduction du prix de vente sous forme d'indemnité
• soit le versement des sommes nécessaires à la réparation du vice.

Attention à la clause de non garantie des vices cachés !
Attention ! Parfois le vendeur insère dans le contrat de vente une clause de non-garantie des vices, précisant que vous prenez le bien en l'état et renoncez à tout recours.
Cette clause est valable, sauf si votre vendeur est un professionnel ou si, par ailleurs, vous pouvez prouver que ce vice était connu par le vendeur au moment de la signature de l'acte.