Locataire : Conclure le bail

Premier impératif : le contrat de location doit être écrit.
>> Loi du 6 juillet 1989 (articles 1778 du code civil), article 3.

Deuxième impératif : un certain nombre d’informations doivent figurer dans votre contrat de bail. En voici la liste (non exhaustive).
>> Article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

L'identité et la domicliation des parties
Le contrat doit comporter l'identité et la domiciliation du bailleur, qu'il s’agisse d'une personne physique (particulier) ou morale (société). Il en va de même en ce qui concerne le mandataire éventuel (agence immobilière).


La date de prise d'effet et la durée
Si le bailleur est une personne physique, la durée du contrat est d'au moins trois ans.
Si c'est une personne morale (compagnie d'assurances, caisse de retraite...), la durée est d'au moins 6 ans.
Regardez de très près la date à laquelle le bail prend effet : celle-ci peut être différente de la date d'entrée dans les lieux ou de signature du contrat.
>> Article 10 de la loi du 6 juillet 1989


La description du local, des annexes et des parties communes
Doivent figurer dans le contrat la superficie habitable, le nombre de pièces et tous les équipements loués avec le logement (chauffage, baignoire, WC, cuisine équipée ou non, ballon d'eau chaude...), sans oublier la description des annexes (cave, place de parking individuelle) et des parties faisant l’objet d’un usage commun (ascenseur, parking collectif, jardin…)


La nature et la destination du local
Le contrat doit préciser la "nature" du local, c'est-à-dire s'il s'agit d'un appartement ou d'une maison.
Le contrat doit également mentionner la destination du local c'est-à-dire l'usage qui va être fait du logement. En effet si dans la majorité des cas le local est destiné à un usage d'habitation, il peut également s'agir d'un local à usage mixte (habitation/profession).
Deux dispositions législatives permettent au locataire d'un logement d'habitation d'y exercer une activité professionnelle ou commerciale.
- La première, du 21/12/1984 modifiée par celle du 11/02/1994, autorise toute personne créant son entreprise à en installer le siège social chez elle pendant 2 ans à compter de son inscription au registre du commerce ou des sociétés.
- La seconde, du 2/07/1998, précise que tout occupant d'un local d'habitation au titre de résidence principale peut exercer une activité professionnelle ou commerciale dans une partie du local tant qu'il ne reçoit pas de clientèle et qu'il n'y stocke pas de marchandises.


Le montant du loyer, ses modalités de paiement
Le montant du loyer initial est en principe librement fixé par les parties. Son montant doit être mentionné dans le contrat. Il s'agit du montant du loyer hors charge.
Il faut également préciser la date du paiement du loyer et sa fréquence. Paiement mensuel, trimestriel, à terme échu (fin de mois) ou à échoir (en début de mois). Le paiement mensuel est le plus répandu.
Toutefois, sachez que si le contrat prévoit un paiement trimestriel, le locataire est en droit selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 d'exiger un paiement mensuel.
Enfin, il est bon de noter que la garantie loyer impayé peut être ajoutée au prix du loyer.
>> Vous vous demandez comment est calculé le montant de votre loyer ?
>> En savoir plus sur les charges locatives


Le montant du dépôt de garantie
Si le versement d'un dépôt de garantie est prévu, le contrat doit préciser son montant
>> Articles 3 et 22 loi du 6 juillet 1989.
>> En savoir plus sur le dépôt de garantie
>> En savoir plus sur la restitution du dépôt de garantie

Certaines clauses peuvent être insérées dans le contrat par le bailleur tant qu'elles ne sont pas contraires à la loi.


Le dépôt de garantie
Le dépôt de garantie n'est pas un élément obligatoire du contrat. Mais dans les faits, bien rares sont les contrats ne prévoyant pas le versement d'un dépôt de garantie !
Le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges. Néanmoins si le paiement d'avance du loyer est prévu pour une période supérieure à un mois, le bailleur ne peut exiger le versement d'un dépôt de garantie.
>> En savoir plus sur le dépôt de garantie
>> En savoir plus sur la restitution du dépôt de garantie


La révision du loyer
La révision du loyer n'est pas obligatoire. Si le bailleur souhaite réviser le loyer, il doit insérer dans le contrat une clause la prévoyant. Il devra alors obligatoirement y faire figurer certains éléments.
La date de la révision tout d'abord. Elle interviendra chaque année à une date fixée par les parties elles-mêmes et mentionnée dans le contrat. A défaut d'une date fixée conjointement, la révision interviendra au terme de chaque année de contrat (date anniversaire de la signature du contrat).
Pour ce qui est du calcul de la révision, il est basé sur l'évolution de l'indice INSEE de référence des loyers. La clause de révision doit donc mentionner la date de référence de l'indice pris en compte pour le calcul de la révision. A défaut c'est la date du dernier indice publié à la date de la signature du contrat de location qui sera prise en compte.
>> En savoir plus sur la révision du loyer et la méthode de calcul des loyers
>> Connaître les indices de référence des loyers (IRL)

La clause résolutoire
Il s'agit d'une clause permettant au bailleur d'interrompre le bail et de faire expulser le locataire. Cette clause n'est valable que dans trois cas :
- non paiement des loyers ou des charges au terme convenu ;
- non paiement du dépôt de garantie si le contrat en prévoit un ;
- non souscription par le locataire d'assurance contre les risques locatifs.


Une durée de bail supérieure à 3 ans
Le bail signé avec un particulier doit avoir une durée minimum de 3 ans. Mais rien n'empêche le bailleur de signer un bail pour une durée plus longue.


La présence d'une caution
Le bailleur peut vouloir qu'un tiers (parents, banque) se porte caution pour garantir le paiement des loyers.


La réalisation de travaux
Selon l'article 6 a de la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit délivrer au locataire un logement "en bon état d'usage et de réparation". La loi autorise cependant dans le même article, la possibilité pour les parties de prévoir dans une clause du contrat, que le locataire exécutera ou fera éxecuter ces travaux. La clause devra alors préciser la nature des travaux et la durée de l'imputation des dépenses.
>> En savoir plus sur les réparations à la charge du locataire et du bailleur

Précédée de la mention "lu et approuvé", la signature de chaque partie est obligatoire.
Un exemplaire du bail est remis à chacune des parties, bailleur et preneur ainsi qu'aux personnes qui se sont portées caution.

Les documents obligatoirement annexés au contrat de bail sont :

• l'état des lieux (>> en savoir plus sur l'état des lieux entrant)
• les extraits du règlement de copropriété (pour un immeuble en copropriété) ;
• Un dossier de diagnostic technique, comprenant le diagnostic de performance énergétique, le contrat de risque d’exposition au plomb et l’état des risques naturels et technologiques.

La sous-location est interdite sauf si une clause dans votre contrat de bail vous y autorise ou si vous obtenez l’accord de votre bailleur.
Pour cela, envoyez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception. Il devra vous donner sa réponse sous 15 jours. Si le sous-loyer est supérieur au loyer, ce dernier sera majoré.
Sachez enfin que le bailleur est en droit de vous expulser ou de vous donner congé en cas de sous-location non autorisée.
>> En savoir plus sur la sous-location