Lettres-types Bailleur

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Quand utiliser ce modèle de contrat de location Loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989
Vous mettez un appartement en location. Pour ce faire, vous souhaitez établir un contrat de bail.

Règle juridique
Vous pouvez utiliser ce modèle de contrat de location lorsque le local répond à l'une des deux conditions suivantes :

• il s'agit d'un logement à usage d'habitation principale loué vide, c'est-à-dire non meublé. Les dépendances de ce logement sont elles aussi soumises à la loi de 1989, et par conséquent font l'objet de ce bail ;
• le logement est à usage mixte (habitation et exercice d'une profession libérale).

Vous devez prendre certaines précautions tenant en particulier aux équipements mentionnés dans le contrat et à la durée du bail.

• Sachez que, lorsque vous dressez dans le contrat de location la liste des équipements mis à la disposition du locataire, cette précaution n'est pas dépourvue d'effets juridiques. En effet, dans cette hypothèse, le locataire doit effectuer les réparations qui sont à sa charge. Corrélativement, vous devez, en qualité de bailleur, prendre en charge celles qui vous incombent.
  En revanche, si un équipement, une machine à laver par exemple, n'est pas mentionné au contrat, vous n'avez pas, en qualité de bailleur, à procéder à sa réparation.
  Le locataire, quant à lui, devra effectuer les réparations mises à la charge du preneur, seulement s'il utilise l'équipement.

• La durée du bail
  Le bail est établi pour une durée de 3 ans quand le bailleur est une personne physique (un particulier), et de 6 ans s'il s'agit d'une personne morale (une société, par exemple).
  Dans tous les cas, la durée peut être supérieure.
  De façon exceptionnelle, vous pouvez conclure ou renouveler un bail d'une durée inférieure à 3 ans sans que cette durée soit néanmoins inférieure à une année. Plusieurs conditions doivent être réunies :
  - vous devez être un bailleur personne physique ;
  - un événement précis justifie que vous ayez à reprendre le local d'habitation pour des raisons professionnelles ou familiales ;
  - le contrat mentionne les raisons et l'événement invoqués (perspectives de mutation d'emploi, mariage d'un enfant…).

A savoir
Le bailleur doit fournir à son locataire un dossier de diagnostic technique. Ce dossier est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement. Il comprend le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l'habitation (obligatoire depuis le 1er juillet 2007) et le constat de risque d'exposition au plomb prévu à l'article L. 1334-5 et L. 1334-7 du Code de la santé publique.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu'une valeur informative.

Est également annexée au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement, une information sur les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble. Elle comprend :

• une information sur la possibilité ou non de recevoir les services de télévision par voie hertzienne ;
• lorsqu'un réseau de communications électroniques interne à l'immeuble distribue des services de télévision, une information qui précise si l'installation permet ou non l'accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique ou s'il faut s'adresser au distributeur de services pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication ;
• Dans le dernier cas, une information qui précise les coordonnées du distributeur de services auquel le locataire doit s'adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 précitée.

Le locataire ne peut se prévaloir à l'encontre du bailleur de ces informations qui n'ont qu'une valeur informative.
Si le logement loué se trouve dans une commune où il existe un plan d'exposition au bruit, le contrat de location doit préciser en outre la zone de bruit où se trouve localisé le bien (article L. 147-5 du Code de l'urbanisme).
 

© Reed Digital, Agnès Chambraud, Sylvie Lacroux, avril 2011