Négocier l'achat

La promesse et le compromis de vente ne concernent que les logements anciens et sont interdits pour le neuf (il s’agit alors d’un contrat de réservation).

Les engagements du vendeur
La promesse unilatérale de vente engage le vendeur sur deux points en particulier :

• il ne peut plus renoncer à la vente;
• il vous accorde une option sur son logement : il ne peut plus proposer son bien à un autre acheteur que celui défini dans l’avant-contrat, pendant un délai fixé et discuté entre les deux parties (en général 2 à 3 mois).

Les engagements de l’acheteur
De votre côté, vous :

• disposez du temps de la promesse unilatérale de vente pour confirmer ou non votre volonté d’acheter ;
• versez une somme appelée « indemnité d’immobilisation » (négociable, en général équivalente à 10 % du prix de vente) ; cette somme est versée au vendeur à titre de dédommagement si vous renoncez à acheter ou ne confirmez pas l’achat dans le délai d’option.

Les engagements du vendeur et de l’acheteur
Le compromis de vente correspond à une vente ferme et marque l'engagement définitif et réciproque des deux parties, le transfert de propriété et le paiement étant simplement suspendus à la signature du contrat de vente définitif.
Vendeur et acheteur peuvent obliger l'autre à respecter son engagement et l'y contraindre par voie de justice.
Autrement dit, et contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente ne ménage pas de délai de réflexion.

Que vous signiez une promesse unilatérale ou un compromis de vente, certaines clauses doivent figurer obligatoirement :

• l’état civil de l’acheteur et du vendeur ;
• l’origine de la propriété (date du précédent acte de vente, le nom du précédent propriétaire, l’étude de notaire qui a authentifié l’acte) ;
• la description du bien vendu, de ses équipements et de ses annexes ;
• le prix de vente ;
• les modalités de paiements (recours à un prêt ?) ;
• les sommes versées au moment de la signature de l’avant-contrat et de la vente ;
• les clauses résolutoires ou suspensives (l’obtention d’un prêt pour l’acheteur ?) ;
• la clause relative aux assurances de dommages-ouvrages et de responsabilité décennale (pour les logements dont la construction a été achevée depuis moins de 10 ans) ;
• la superficie (si vous achetez dans un immeuble en copropriété et que la superficie du lot est au moins égale à 8m²).

A noter : la superficie Carrez est la seule obligation d’information du vendeur vis-à-vis de l’acheteur. Vous disposez d’un an à partir de la signature de l’acte pour effectuer une vérification.

Peuvent également figurer : 

• le montant des honoraires de l’intermédiaire en charge de la vente et l’identité du payeur;
• la situation hypothécaire du logement ;
• les dates de signature du contrat de vente définitif et de prise de possession du logement ;
• l’existence éventuelle d’un bail en cours.

S’il est professionnel, le vendeur ne peut pas se décharger de sa responsabilité en cas de vices cachés, même si le contrat indique le contraire.

La loi ne détermine pas le type d’avant-contrat qui doit être signé. Il s’agit plutôt d’une question d’usage.
Si vendeur et/ou acheteur ne manifestent aucune préférence, le notaire ou l’agent immobilier prendront l’initiative de vous proposer un type d’avant-contrat.

Le vendeur décède avant la signature du contrat définitif
L’obligation de vendre demeure pour ses héritiers. Sachez cependant que la date de signature de l’acte ne pourra être déterminée qu’après la succession.


L’acheteur décède avant la signature du contrat définitif
L’obligation est la même coté acheteur : vos héritiers ont l’obligation d’acheter même s’ils n’ont pas les possibilités financières pour y faire face.


Bon à savoir
En cas de décès accidentel de l’acheteur entre la signature du compromis et la signature de l’acte, le notariat a décidé d’offrir l’assurance permettant aux acquéreurs de se prémunir contre d’éventuelles difficultés financières.