Les réparations à la charge du locataire et du propriétaire

La question essentielle : réparation d'entretien ou liée à la vétusté ?

Pas toujours facile de déterminer si la réparation relève de l'entretien ou est due à la vétusté de l'équipement ou à un vice de construction ! L'humidité par exemple, peut provenir d'une déficience de ventilation ou d'une isolation insuffisante et les travaux sont alors à la charge du bailleur. Si elle a sa source dans le mode de vie du locataire (trop de vapeur dans la cuisine et la salle de bain), la réparation incombe au locataire. Si litige il y a, ce sera à ce dernier de prouver qu'il n'y est pour rien.

Les réparations incombant au propriétaire

C'est au bailleur qu'il revient d'effectuer les réparations nécessaires au bon état du logement loué. En voici quelques exemples :

• réfection de la toiture ou de l'étanchéité de la terrasse ;


• remise aux normes d'une installation électrique ou sanitaire ;


• remplacement de la chaudière, du chauffe-eau, du ballon d'eau chaude, de la chasse d'eau, de la porte du jardin ou du garage... hors d’usage pour cause de vétusté ;


• remplacement des papiers peints ou moquettes hors d'âge ;


• réparations liées à des vices de construction ou des malfaçons.

Les réparations incombant au locataire

Selon l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenus de prendre à votre charge « l'entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menus réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définit par décret en conseil d'état, sauf si elle sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Il s'agit en générale des dépenses liées à :

• l’entretien des portes, fenêtres et dispositifs d’occultation de la lumière (graissage des gonds, réparation des poignées…) ;


• l'entretien courant des plafonds, murs intérieurs, parquets et autres revêtements du sol ;


• l’entretien des installations électriques et de chauffage (prises murales, minuteries, ramonage, contrat d'entretien de la chaudière...) ;


• la robinetterie (dégorgements, nettoyage des dépôts de calcaire…) ;


• le remplacement d'interrupteur ou de prise de courant, de flotteur de chasse d'eau, de joints de robinet…

Pour accéder à la liste exhaustive des réparations ayant le caractère de réparation locatives, voir Décret 87-712 du 26 août 1987

Le propriétaire réalise de gros travaux ?

Le locataire ne peut pas s’opposer aux travaux et doit laisser libre accès à son logement. La gêne occasionnée n'ouvre pas droit à une indemnisation, sauf si la location est inhabitable pendant plus de 40 jours. Le locataire peut alors négocier une baisse de loyer. Si les réparations sont de telle nature que le logement est rendu inhabitable, le locataire peut faire résilier le bail.

Le locataire réalise des travaux de transformation ou d'aménagement ?

Selon l'article 7f de la loi du 6 juillet 1989, vous ne pouvez pas "transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire".

Vous avez le droit de réaliser « des aménagements », c'est-à-dire de changer la moquette ou de poser un radiateur électrique.

En revanche, vous devez prévenir le bailleur et obtenir son autorisation écrite en ce qui concerne les transformations du logement (distribution des pièces, cloisonnement…). Sans cela, celui-ci pourrait exiger de vous, à votre départ, la remise en état des lieux.