Dossier : Louer un logement en toute tranquillité

Obligations et devoirs du locataire

 

La loi du 6 juillet 1989, qui s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation principale, vous soumet, en tant que locataire, à certaines obligations.

 
 
 
payer le loyer

Le locataire doit payer le loyer et les charges

Que dit la loi ?

Selon l'article 7a la loi du 6 juillet 1989, vous devez « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

 

Le non respect de cette obligation peut conduire le bailleur à résilier le bail si celui-ci contient une clause résolutoire ou à en demander la résiliation judiciaire. Pour respecter cette obligation il vous faut d'abord lire votre contrat afin de savoir si vous devez payer votre loyer à « terme à échoir » ou « à terme échu ».

 

« Terme à échoir » ou « à terme échu »?

En effet, un loyer payable d'avance « à terme à échoir au 3 du mois » signifie que vous devrez payer au plus tard le trois du mois le loyer du mois en cours.

 

Exemple : avec un loyer payable avec un terme à échoir au 3 du mois, vous devez payer le loyer du mois de juin au plus tard le 3 juin.

 

Si votre contrat stipule que le loyer est payable « à terme échu » cela signifie que vous devrez payer au plus tard le trois du mois le loyer du mois précédent.

 

Exemple : avec un terme échu au 3 du mois, vous devez payer le loyer du mois de mai au plus tard le 3 juin.

 
 

Le locataire ne doit pas transformer les lieux

Que dit la loi ?

Vous ne pouvez, selon l'article 7f de la loi du 6 juillet 1989, « transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. »

 

Des aménagement, oui...

En tant que locataire, vous avez le droit de réaliser « des aménagements » c'est-à-dire de changer la moquette de l'appartement, de poser des boiseries, ou de refaire la peinture. Attention cependant à la couleur de la peinture, elle ne doit pas rendre l'appartement inhabitable). Le bailleur ne peut s'y opposer.

 

Des transformations, non sauf si...

Vous devez prévenir le bailleur et obtenir son autorisation écrite en ce qui concerne les « transformations » du logement, telles que la redistribution des pièces ou des cloisonnements. A défaut d'accord écrit, ce dernier peut exiger de vous, à votre départ, la remise en état des lieux ou bien conserver les transformations sans que vous puissiez réclamer la moindre indemnisation pour les frais engagés.

 

Sachez en outre que si vous engagez des transformations, sans son accord et que ces dernières mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, votre bailleur peut exiger de vous, la remise en l'état des lieux et ce, de manière immédiate.

 
 
cessation de trouble

Le locataire doit user paisiblement des lieux loués

Que dit la loi ?

Selon l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989, vous devez "user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location."

 

Le non respect répété de ces obligations se traduit en général par la résiliation du bail. Vous devez donc user du bien en "bon père de famille", c'est-à-dire en respectant le voisinage et la destination du local.

 

Respecter le voisinage

En ce qui concerne le respect dû au voisinage, vous ne devez pas, par exemple, laisser en liberté dans l'immeuble des animaux dangereux, proférer des insultes envers vos voisins, avoir un comportement violent dans l'immeuble, faire du tapage...

 

Respecter la destination du local

Si le contrat stipule que le local est consenti uniquement à usage d'habitation, vous ne pouvez pas y exercer une profession. Ainsi vous ne pourrez pas établir un cabinet de chirurgien-dentiste dans votre logement ou en faire un atelier d'artiste peintre.

 
 
dégradations

Le locataire doit répondre des dégradations et des pertes

Que dit la loi ?

Selon l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, vous devez « répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux» dont vous avez «la jouissance exclusive» à moins que vous ne prouviez «qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers» que vous n'avez pas «introduit dans le logement ».

 

Quelques précisions

Vous devez donc répondre par exemple des explosions de gaz survenues chez vous, mais également des incendies. En ce qui concerne les dégradations commises par le fait d'un tiers non introduit par vous, vous n'êtes pas responsable s'il s'agit, par exemple, d'un cambrioleur, mais vous êtes responsable des dégâts causés par des amis ou votre plombier !

 
 

Le locataire doit s'assurer

Que dit la loi ?

Selon l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989, vous devez vous « assurer contre les risques » dont vous devez « répondre en qualité de locataire. »

 

De quels risques s'agit-il ?

Les risques évoqués correspondent aux :

 

  • dégâts des eaux ;

  • incendies ;

  • explosions.

Vous devez donc, au minimum, vous assurez contre ces trois événements.

 

Une assurance que vous devez justifier

Votre bailleur est d'ailleurs en droit de vous demander un justificatif d'assurance au moment de la remise des clés, Il peut, en outre, réitérer cette demande chaque année. La justification se fait par la remise d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

 

Les risques en cas de de défaut d'assurance

Si jamais vous n'êtes pas assuré, sachez que votre bailleur peut, si une clause du contrat le prévoit, résilier de plein droit le contrat pour défaut d'assurance du locataire. Il devra cependant vous avoir, un mois avant, envoyé un commandement demeuré infructueux et reprenant le texte de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

 
 
prise de courant

Le locataire doit entretenir les lieux

Que dit la loi ?

Selon l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes tenus de prendre à votre charge « l'entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menus réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définit par décret en conseil d'état, sauf si elle sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

 

De quoi s'agit-il ?

Il s'agit en générales des dépenses liées à l'entretien des installations électriques et de chauffage (prises murales, minuteries, ramonage, contrat d'entretien de la chaudière...) mais aussi des dépenses liées à la robinetterie, aux vitrages...

 

Le propriétaire est d'ailleurs en droit de vous demander les justificatifs de la souscription des contrats d'entretien de la chaudière.

 

En savoir plus sur les réparations à la charge du locataire et du propriétaire

 
 
travaux appartement

Le locataire doit laisser exécuter certains types de travaux

Que dit la loi ?

Selon l'article 7e de la loi du 6 juillet 1989, vous êtes « dans l'obligation de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou privatives du même immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. »

 

Durée et ampleur des travaux

Vous ne pouvez donc pas vous opposer à des travaux. Néanmoins, si ces derniers durent plus de 40 jours, vous pouvez négocier une baisse de loyer avec le propriétaire en fonction du temps et de la partie de la chose louée dont vous aurez été privée.

 

En outre si les réparations sont de telle nature que le logement est rendu inhabitable, vous pourrez faire résilier le bail.

 
 

Les obligations de votre propriétaire

Votre propriétaire est lui aussi tenu de respecter certaines obligations vous concernant, dont :

 

  • la remise au locataire d'un logement décent ;

  • la remise au locataire d'un logement en bon état d’usage et de réparation ;

  • l'assurance donnée au locataire d'un usage paisible du logement.

 

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A.VEROT le 28/02/2020

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