Quels sont les différents types de viager ?

Qu'est-ce que le viager ?

Le viager est une vente immobilière dans laquelle un propriétaire, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, le débirentier, en échange d'un bouquet versé à la signature et d'une rente payée jusqu'au décès ou selon les modalités prévues dans l'acte notarié. Le système repose sur l'aléa, un principe juridique essentiel : le montant total payé par l'acheteur dépend de la longévité du vendeur.

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Quels sont les différents types de viager ?

La vente en viager se décline en plusieurs formules qui influencent l'occupation du bien, le montant du bouquet et la présence ou non d'une rente.  

Le viager occupé

Le viager occupé est la forme la plus répandue. Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation (ou dans certains cas un usufruit) et continue à vivre dans le logement jusqu'à son décès ou jusqu'à ce qu'il quitte volontairement les lieux.
Pour le vendeur, ce dispositif garantit le maintien dans son logement tout en percevant un complément de revenu.
Pour l'acheteur, l'intérêt principal réside dans le prix réduit du bien, car la décote liée à l'occupation est prise en compte dans le calcul du bouquet et de la rente.  

Le viager libre

Dans le viager libre, le vendeur quitte immédiatement le logement. L'acheteur peut alors occuper le bien ou le louer dès la signature.
Cette liberté d'usage implique que le prix global (bouquet + rente) est généralement plus élevé que dans un viager occupé.

Le viager sans rente (bouquet sec) 

Le viager sans rente, appelé également bouquet sec, fonctionne sans versements mensuels. L'acheteur règle uniquement un bouquet lors de la signature. Selon l'accord passé, le bien peut être vendu libre ou occupé. Cette formule est privilégiée par les vendeurs souhaitant obtenir un capital immédiat.

Le viager à terme

Le viager à terme prévoit une rente versée sur une durée définie à l'avance (par exemple dix, quinze ou vingt ans). La rente n'est donc pas viagère et l'engagement financier est parfaitement anticipé.
Le bien peut être vendu libre ou occupé selon ce qui est mentionné dans l'acte.
Cette formule offre une meilleure visibilité sur le montant total versé.

Le viager semi-occupé

Le viager semi-occupé est une solution intermédiaire. Le vendeur conserve la jouissance d'une partie du logement uniquement : une pièce, une dépendance, ou une occupation limitée à certaines périodes de l'année.
Cette solution permet une flexibilité dans l'usage du bien et peut convenir aux logements modulables ou aux situations particulières comme les résidences secondaires.  

Le viager mutualisé

Le viager mutualisé repose sur un principe d'investissement collectif. Plusieurs acheteurs acquièrent ensemble un portefeuille de biens en viager.
Ce modèle modernisé permet de répartir les risques et de rendre l'investissement accessible à des budgets plus modestes.
L'achat est géré par une structure spécialisée et repose sur la diversification des biens.

Comment choisir le bon type de viager ?

Pour sélectionner la formule adaptée, plusieurs critères doivent être pris en compte :

• le souhait du vendeur de rester ou non dans le logement ;
• la préférence pour un capital immédiat ou une rente régulière ;
• la capacité financière de l'acheteur à verser un bouquet seul ou une rente ;
• l'usage prévu du bien (occupation personnelle ou investissement) ;
• les aspects juridiques comme le droit d'usage, la répartition des charges ou l'indexation de la rente.

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Conclusion

Libre, occupé, à terme, sans rente, semi-occupé ou mutualisé, les différents types de viager permettent de s'adapter à une grande variété de situations.

Pour sécuriser au mieux la transaction, il reste indispensable de s'appuyer sur un notaire, qui vérifiera les conditions d'aléa, rédigera le contrat et conseillera les deux parties.

FAQ - Questions fréquentes sur le viager

• Qui est propriétaire dans le cas d'un viager ?

L'acheteur devient propriétaire dès la signature de l'acte notarié, même si le vendeur continue d'occuper le logement dans le cadre d'un viager occupé.

• Quelle est la différence entre un viager libre et un viager occupé ?

Dans un viager libre, l'acheteur peut utiliser ou louer le bien immédiatement. Dans un viager occupé, le vendeur garde un droit d'usage et l'acheteur ne récupère le bien qu'au départ du vendeur.

• Faut-il passer devant un notaire pour acheter un viager ?  

Oui, l'acte de vente en viager doit obligatoirement être signé devant un notaire pour être valide et pour sécuriser les conditions de la rente et du bouquet.

• Comment est calculé le prix d'un viager ?

Le prix dépend de la valeur du bien, de l'âge du vendeur, du type de viager choisi et de l'éventuel droit d'occupation qui réduit le coût d'acquisition.