Modifier le loyer : quand et à quelles conditions ?
Vous avez deux possibilités, à ne pas confondre : la « révision » du loyer ou bien sa « réévaluation ».
La révision est appliquée chaque année au cours du bail, par défaut à la date anniversaire du contrat.
>> Connaitre les indices de référence des loyers (IRL)
La réévaluation, elle, peut intervenir dans deux cas :
La révision annuelle du loyer
La révision du loyer doit être prévue dans le bail
Elle doit en effet figurer dans le contrat sous forme de clause d'indexation. Elle intervient en général chaque année, à la date d'anniversaire du contrat.
Quelle méthode de calcul ?
L'indice de référence pris en compte pour le calcul de cette révision annuelle est l'Indice de référence des loyers (remplaçant l'Indice du coût de la construction, l'ICC), et plus précisément celui inscrit dans le contrat de bail. A défaut, il s’agit du dernier indice publié à la date de la signature du contrat.
L'augmentation annuelle du loyer ne peut en effet pas dépasser la variation de la moyenne, sur quatre trimestres, de l'indice de référence des loyers, établie par l'Insee et publiée au Journal Officiel.
Une fois cette donnée connue, il suffit d'appliquer la formule :
Montant du loyer de base x (indice de référence/indice du même trimestre de l'année précédente) = montant du nouveau loyer
>> Connaître les indices de référence des loyers (IRL)
Révision à la hausse… et à la baisse ?
Si l’indice de référence des loyers est négatif, le calcul de révision entraîne forcément un loyer corrigé à la baisse.
Bon à savoir : une petite subtilité de langage pourrait peut-être vous éviter une baisse de loyer. En effet, il suffit d’inscrire dans le contrat de bail que « la révision à la hausse se fait en fonction de l’IRL » (au lieu de « la révision du loyer se fait en fonction de l’IRL »). L’Agence nationale pour l’information sur le logement précise toutefois qu’ « en l’absence de jurisprudence, [cette information est] donnée sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux ».
La réévaluation du loyer au renouvellement du bail
Lorsque le loyer pratiqué pour un logement est visiblement inférieur aux loyers pratiqués en général pour le même type de logement, le bailleur peut décider de procéder à une réévaluation à la hausse du loyer.
Avertir son locataire
Il doit pour cela prévenir son locataire au moins 6 mois avant l'expiration du bail et lui proposer un nouveau bail avec un nouveau loyer.
En cas de refus du locataire, le propriétaire peut s'adresser à la commission de conciliation des loyers. A défaut d'accord amiable, il faudra saisir le Tribunal d'Instance.
Les conditions d'augmentation
La réévaluation du loyer ne peut être demandée que si celui-ci est "sensiblement inférieur à ce qu'il devrait être par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables" (Article17 c de la Loi de 1989).
Le propriétaire doit alors fournir des références de logements loués depuis trois ans dans une même catégorie d'immeubles et dans une même zone géographique.
Où trouver ces renseignements ?
Les Adil et les Observatoires des loyers fournissent ce type de renseignements. L'augmentation s'applique différemment selon que la hausse est inférieure ou supérieure à 10%, étalée sur 3 ou 6 ans.
Sommaire - Mettre en location pas-à-pas
>> Etape 1 - Choisissez de louer vide ou meublé
>> Etape 2 - Mettez en location
>> Etape 3 - Trouvez le bon locataire
>> Etape 4 - Signez le contrat de bail
>> Comment réagir face aux loyers impayés ?
>> Gérez les risques locatifs avec la GRL
Révisez ou réévaluez le loyer
>> Soyez informé des réparations vous incombant
>> Etape 6 - Résiliez le bail
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Dernière mise à jour : septembre 2010
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