Les charges locatives

En tant que locataire, vous devez régler des charges. Ces charges sont, la plupart du temps, payées sous forme d'une provision mensuelle ajoutée au loyer.
>> Comment est calculé le montant de votre loyer ?
Le montant de la provision, déterminé lors de la signature du bail, est fixé en fonction des charges réelles de l'exercice écoulé (Article 23 de la Loi du 6 juillet 1989). Si le logement fait partie d'une copropriété ou si le propriétaire est une personne morale, il doit également être tenu compte, pour la fixation de cette provision, du budget prévisionnel de l'immeuble pour l'exercice à venir.
Les charges sont régularisées une fois par an en fonction des dépenses réelles.

De manière plus concrète, le locataire doit régler :

• les consommations d'eau chaude et froide des parties privatives et communes : le bailleur doit régler celles de la loge du gardien par exemple, et vous, celles des parties privatives et nécessaires à l'entretien des parties communes ;
• l'électricité ;
• le chauffage : les contrats P1 (fourniture du combustible) et P2 (entretien courant et petites réparations) sont à votre charge ; et les contrats P3 (grosses réparations) et P4 (investissement et financement de l’installation) à la charge du bailleur.

Les dépenses d'entretien courant et les menues réparations des parties communes
Il doit également s'acquitter de l'entretien courant et des petites réparations des parties communes intérieures et extérieures aux bâtiments :

• le nettoyage des parties communes : effectué par une entreprise extérieure, il incombe au locataire ; effectué par le gardien, il est dû, à 75 % par le locataire.
• l'ascenseur : le contrat simple d’entretien de l’ascenseur (visite mensuelle…) est à votre charge ; le contrat complet (grosses réparations) ne vous concerne qu’à hauteur de 73%.
• produits d'entretien ;
• entretien de la minuterie ;
• pose et dépose et entretien des tapis ;
• entretien des espaces verts affecté à  l'usage commun ;
• aires de jeu ;
• rinçage et nettoyage des corps de chauffe et de tuyauteries ;
• remplacement des joints flotteurs et joints cloches des chasses d'eau ;
• joints et clapets des robinets ;
• fournitures relatives à l'hygiène (sacs poubelles, produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection).

Les taxes diverses correspondant à un service dont bénéficie le locataire.
Le locataire doit régler des impôts liés à un service dont il profite directement (taxe de balayage, redevance d'enlèvement des ordures ménagères).

Le principe
Les charges doivent être obligatoirement régularisées une fois par an en fonction des dépenses réelles.
Vous devrez alors :

• soit être remboursé du trop-perçu ;
• soit verser un complément de charges.

Un mois avant, vous recevez un décompte individuel et détaillé de chaque poste. Dans un immeuble collectif, ce décompte doit être accompagné d'une explication du mode de répartition des charges entre occupants.


Attention !
Le propriétaire peut réclamer le paiement des charges qui lui sont dues, soit parce qu'il ne les a pas réclamées, soit parce que le locataire ne les a pas réglées.
Le délai est de 5 ans pour les charges qui présentent un caractère de fixité et de périodicité (taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou de balayage) et de 30 ans pour les charges non prévues et non déterminées à l'avance comme les dépenses pour réparations locatives.


La justification des charges
A compter de la réception du décompte, le locataire dispose d'un mois pour étudier les justificatifs des charges (factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours, quantité consommée) et prix unitaire de chaque catégorie de charges.
Le propriétaire est obligé de vous fournir ces documents. S'il refuse de les délivrer, vous pouvez l'y forcer en déposant une requête en injonction de faire devant le tribunal d'instance. Si les justificatifs prouvent que la provision est mal évaluée, vous pouvez demander sa modification.


Comment vérifier la régularisation des charges ?
Toute dépense doit être justifiée par une pièce comptable, facture ou contrat avec sa date, son lieu d'intervention et son contenu.
C'est en vérifiant point par point que vous pourrez relever des anomalies :

• prestations incluses dans un contrat d'entretien, mais facturées en supplément ;
• réparations à répétition ;
• mauvaise affectation lorsque la facture ne concerne pas l'immeuble ou relève des parties privatives ;
• grosses réparations qui n'incombent pas au locataire...
• Etc.

Pour mener efficacement le contrôle, mieux vaut se regrouper en association. Vous pourrez alors consulter les documents à tout moment et être reçus régulièrement par votre propriétaire ou par le syndic de l'immeuble.


Pendant combien de temps pouvez-vous agir ?
En tant que locataire, vous disposez de 30 ans pour intenter une action en restitution des charges indûment perçues.


Notre conseil
Même en cas de contestation du montant des charges, le locataire ne peut se faire justice lui-même en décidant de ne pas les payer ou en déposant les sommes correspondantes sur un compte bloqué. En effet, le propriétaire pourrait alors résilier le bail pour non-paiement des charges.