Vente Immeuble 169 m² Montréjeau (31210)

Immeuble R+2 à Montréjeau avec un locataire garanti par l'État et 2 logements vacants à rénover, offrant ainsi une grande marge de progression pour les investisseurs. Potentiel locatif estimé à 1 300 ?/mois après optimisation.

iad France - Jean-Christophe Rougès vous propose: **MONTRÉJEAU (31210) - Immeuble de rapport R+2 | 3 logements meublés | Fort potentiel de rendement**

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**UNE OPPORTUNITÉ RARE POUR L'INVESTISSEUR AVISÉ**

Rendement brut actuel : 3,9 % - potentiel supérieur à 11 % une fois les 3 lots optimisés.

Vous cherchez un immeuble de rapport avec une vraie marge de progression, dans une ville-centre active des Pyrénées ? Cet immeuble R+2 de 3 appartements, situé en plein cOEur de Montréjeau, offre un locataire en place dès la signature et deux lots à valoriser immédiatement.

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**DESCRIPTION DU BIEN**

Immeuble en R+2 - 3 appartements indépendants

Rez-de-chaussée - T2 vacant
Potentiel locatif estimé à 400 €/mois charges comprises en meublé. Chauffage électrique. Cumulus remplacé en 2026.

1er étage - T3 vacant à remettre en état
Potentiel locatif estimé à 450 €/mois charges comprises en meublé. Des travaux de remise en état et d'amélioration sont à prévoir - c'est précisément là que se trouve la valeur cachée de cet actif. Chauffage central gaz.

2e étage - T3 meublé loué
Occupé par un locataire bénéficiant de la garantie Visale (garantie d'État contre les impayés). Loyer de 450 €/mois charges comprises. Chauffage central gaz.

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**LES CHIFFRES**

Prix de vente : 138 000 € commission d'agence comprise.

Loyer actuellement perçu : 450 €/mois (1 lot loué), soit 5 400 €/an.
Loyers potentiels une fois les 3 lots en location : 1 300 €/mois, soit 15 600 €/an.
Rendement brut potentiel : supérieur à 11 % sur la base des loyers pleins.
Taxe foncière : 2 231 € par an (dont 342 € de taxe d'enlèvement des ordures ménagères).

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**LES POINTS FORTS DE CET ACTIF**

Un locataire est en place dès la signature de l'acte, avec la garantie Visale - dispositif Action Logement qui couvre les impayés de loyer, un filet de sécurité apprécié des investisseurs. Les 2 logements vacants constituent la principale source de création de valeur : une fois remis en état, ils permettent d'atteindre les loyers pleins et d'optimiser le rendement de manière significative.

Les combles offrent par ailleurs la possibilité de créer un studio ou un 4e logement, sous réserve d'étude technique et d'autorisation d'urbanisme, ce qui constitue un levier supplémentaire de rentabilité à moyen terme.

La cour intérieure de 60 m² avec ses 3 petits box est un atout rare en centre-ville, valorisable en stockage ou cellier pour les locataires.

La gestion locative est simplifiée grâce à une installation technique individualisée : 4 compteurs électriques (1 par logement et 1 pour les parties communes), 2 compteurs gaz, et 1 compteur eau général avec 3 défalqueurs. Chaque locataire maîtrise sa propre consommation.

La commune de Montréjeau est susceptible d'être couverte par un dispositif OPAH-RU, permettant aux propriétaires bailleurs d'accéder à des subventions significatives pour la rénovation via l'Anah et les collectivités locales. Point à confirmer auprès de la Communauté de communes COEur et Coteaux du Comminges avant engagement.

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**TRAVAUX A PREVOIR**

L'immeuble nécessite un rafraîchissement global : installation d'une VMC dans les logements, modernisation des cuisines et salles d'eau, remise en état des 2 appartements vacants.

Ces travaux représentent un levier fiscal non négligeable. En régime réel, que ce soit en LMNP ou via le mécanisme du déficit foncier selon la structure retenue, les charges de rénovation sont largement déductibles des revenus locatifs et permettent de réduire significativement la fiscalité sur les loyers encaissés. À valider avec votre conseiller fiscal.

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**MONTREJEAU : UNE DEMANDE LOCATIVE STRUCTURELLE**

Montréjeau est la ville-centre du Comminges, carrefour stratégique entre les vallées pyrénéennes et le bassin de Saint-Gaudens. Pôle de services desservant un bassin de vie bien plus large que sa seule population communale, elle bénéficie d'une demande locative durable portée par plusieurs facteurs.

La présence d'établissements de santé et de services médico-sociaux dans la zone génère des besoins permanents en logement pour les personnels soignants et para-médicaux. La position de nOEud routier sur la RN117, avec un accès direct aux vallées pyrénéennes, attire travailleurs, saisonniers et personnels de services. Les loyers accessibles, inférieurs à 450 €/mois charges comprises pour un T3 meublé, maintiennent un taux de vacance faible et une rotation maîtrisée. Enfin, la part de locataires dans le parc résidentiel local assure un vivier de candidats régulier et renouvelé.

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**EN RÉSUMÉ**

Un locataire garanti par l'État dès la signature, 2 lots à forte valeur ajoutée après travaux, un potentiel d'extension en combles, une gestion technique simplifiée, et un marché locatif local qui tourne.

Le tout à 138 000 € dans un cadre de vie pyrénéen, à environ 1 heure de Toulouse.

Contactez-moi pour organiser une visite.


Honoraires d'agence à la charge du vendeur.
Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 284 et classe CLIMAT D indice 46. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques :
La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Jean-Christophe Rougès mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de TOULOUSE sous le numéro 483704144, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Descriptif :
- Surface habitable : 169
- Surface totale : 169
- Nbre. d'étages : 2

Honoraires à la charge de : vendeur
Bien En copropriété : Non