Louer son bien : comment s'assurer ?

Puisqu'un propriétaire bailleur n'occupe pas le bien mis en location, aucune législation ne le contraint de s'assurer. Par contre, il est dans son intérêt de souscrire une assurance spécifique pour louer en toute sérénité. Il existe deux types d'assurances que les assureurs ont créés spécialement pour les bailleurs désireux de profiter d'une meilleure couverture : l'assurance propriétaire non-occupant (PNO) et l'assurance dite « pour le compte de qui il appartiendra ».

Les bonnes raisons de souscrire une assurance PNO

Connue sous le nom d'assurance habitation propriétaire non-occupant (PNO), cette police d'assurance n'est pas la même que celle que l'on prend généralement quand on occupe un logement, ou plus précisément la multirisque habitation (MRH) dédiée aux locataires et propriétaires occupants. En principe elle vise à pallier les limites de la MRH souscrite par le locataire ou le cas échéant de celle dont dispose le syndic de copropriété et permet de facto au bailleur de profiter d'une couverture plus complète.

En plus de le couvrir lors des périodes d'occupation, une assurance PNO revêt également une importance particulière durant chaque vacance locative séparant deux périodes de location. Puisque le logement est inoccupé pendant ce temps-là, elle se trouve sans couverture. L'assurance PNO peut alors intervenir durant toutes les périodes d'inoccupation et indemnise le bailleur dans l'éventualité :

• d'un incendie,
• d'un dégât des eaux,
• d'un vol,
• de dégradations.

Elle peut également protéger un bien occupé à titre gratuit. Étant donné qu'un propriétaire bailleur a des responsabilités envers les locataires, il se doit de les faire profiter d'un bien en excellent état et de réaliser, à ses frais exclusifs, les réparations éventuelles dites « non locatives ». Sa responsabilité peut être mise en cause dans le cas d'un sinistre, dû à un défaut d'entretien ou un vice de construction.

De même, il peut être déclaré comme étant responsable vis-à-vis des locataires, en cas de troubles de jouissance consécutifs, d'éventuels dégâts matériels engendrés par une explosion, de dégât des eaux, d'un incendie…, bien que le locataire soit lui-même impliqué. Là encore, l'assurance PNO se révèle indispensable, à condition que cela inclut les garanties recours de locataires et troubles de jouissance. Souscrire une assurance PNO revient donc à prévoir les sinistres non couverts par l'assurance du locataire et ceux susceptibles de survenir en son absence. C'est également faire le choix de couvrir ses responsabilités envers ses locataires. Un propriétaire bailleur avisé n'hésitera pas à la privilégier.

L'assurance PNO est-elle obligatoire ?

Encore aujourd'hui, aucune disposition légale n'oblige les propriétaires bailleurs à souscrire une assurance PNO. Cependant, comme le stipule l'article 9-1 de la loi Alur de 2014, les propriétaires d'un immeuble en copropriété sont dans l'obligation de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre en leur qualité de copropriétaires, tant occupants que non-occupants. Compte tenu de cette législation, ils doivent s'assurer au titre de la responsabilité civile.

Et puisqu'il s'agit d'une garantie au tiers, elle indemnise exclusivement les dégâts causés aux tiers (locataires, voisins, copropriété…). Ceux-ci peuvent être occasionnés par le copropriétaire lui-même, par imprudence ou négligence, ses ayants droit, ses employés, un vice de construction ou un problème d'entretien de son bien. Si vous êtes concerné par la loi Alur, pensez à compléter votre garantie responsabilité civile par d'autres garanties afin de profiter d'une couverture optimale.

Quelles garanties inclure dans son contrat d'assurance PNO ?

À l'instar d'une assurance MRH, l'assurance PNO peut s'accompagner de garanties dont l'étendue varie d'une formule à une autre. Parmi celles-ci, on cite principalement la garantie responsabilité qui est obligatoire pour les copropriétaires et fortement conseillée pour les propriétaires bailleurs d'un bien n'étant pas en copropriété. Figurent également les garanties incendies, explosions, dégâts des eaux, dégâts suite à du vandalisme ou un vol, événement climatique, catastrophes naturelles, actes terroristes, loyers impayés (GLI), vices de construction, défauts d'entretien, recours des locataires, troubles de jouissances, départ prématuré du locataire, etc.

Vous êtes libre de choisir celles qui s'accordent le mieux à vos besoins. Cependant, pour une meilleure protection, il est plus judicieux de ne privilégier que les garanties non incluses dans l'assurance MRH du locataire ou le cas échéant dans l'assurance habitation du syndic de copropriété (notamment si celle-ci ne couvre que les parties communes de l'immeuble) au risque de payer pour des garanties qui ne vous sont d'aucune utilité.

Qu'en est-il de l'assurance « pour le compte de qui il appartiendra » ?

L'assurance « pour le compte de qui il appartiendra » ou « pour le compte d'autrui » concerne tout particulièrement les propriétaires bailleurs d'un bien meublé loué pour une courte durée : chambre pour étudiants, location de vacances… Et pour cause, pour eux, il n'est pas envisageable qu'un locataire souscrive une assurance MRH pour y mettre un terme seulement quelques jours ou semaines plus tard.

Cette assurance dont l'appellation paraît quelque peu alambiquée a pour particularité de couvrir automatiquement chaque locataire, même si le bien est loué seulement quelques jours. De plus, il n'est pas nécessaire de la modifier à chaque changement de locataire. Cependant, comme l'indique son nom, ce contrat est souscrit par le propriétaire seulement « pour le compte d'autrui ». Ce qui signifie qu'il ne couvre en aucun cas la responsabilité du propriétaire bailleur vis-à-vis des tiers, y compris les locataires. Dans ce cas, il vaut mieux l'associer à une assurance PNO.

Soulignons qu'une assurance pour le compte d'autrui peut également être souscrite en cas d'une location de longue durée. En vertu de la loi Alur, un propriétaire peut souscrire une assurance « pour le compte de qui il appartiendra » dans le cas où son locataire refuse de souscrire une assurance MRH. Il peut par la suite récupérer le coût de ce contrat et ses frais de gestion sur les loyers, notamment au travers d'une majoration de 1/12e qui s'opère mensuellement.

Si vous souhaitez louer votre bien, vous avez donc le choix entre deux types d'assurances, il s'agit de l'assurance PNO et de l'assurance "pour le compte de qui il appartiendra". Elles ont été spécialement conçues pour les bailleurs qui souhaitent bénéficier d'une meilleure couverture.